1、协议。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性；但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。

2、招标。这是指代表国家出让土地使用权的上地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后在众多的投标人中选择条件适宜者与之订立土地使用权出让合同。这种方式有利于出让方选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。

3、拍卖。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，以公开竞价的方式将土地使用权出卖，以众多报价人中的出价最高者为受让人，与之订立土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买者开发能力、资质信誉方面的审查控制比较薄弱，因而适用于要求不高的中小型房地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。

土地出让方式流程是怎样规定的

1、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

2、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。

3、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

4、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。

5、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。

6、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。

7、公布成交结果：挂牌活动结束后法定期限工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

8、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。

房地产开发项目开发流程

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

向计委申报立项报告

计委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局法征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科

结果报市房地局结果报市房管局

市政府下文批地

画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人许可证用地批准书，评估项目建设用地地价

申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得

土地使用证

按规划设计条件征询意

见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房

规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证

委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置

到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册

规划局审方案提出意见1．到园木局申请伐树许可证

2．了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图改造、移线方案

3．煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会4．到供电局业扩处申请用电报表，做正式

出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明

运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单

制作资料计划（建委会签）

报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领

许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证

建委、物价局下文批价

运用“营销策划展示设计系统”

“房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实

四源费缴纳

到开发办市政处核实任务

开发办工程处同意招标

填招标申请书并到市招标办登记

招标办看现场

运用“投资项目概预算系统”编制标底

招标办审查标底

开标会

定合同，写评标报告，发中标通知书

招标办盖章同意

施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书

同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记

务来源及一切手续

建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

1．小区内线1．通知区园1．按道路1．到自来1．到热力（自建锅1．到煤气公司

路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装

计办行施工科报装装1．环保2．到规划科定

2．委托施工2．交绿化费2．市政办委托线2．委托线局同线路方案

3．配电室土3．绿化施工事处养路设计、路设计意锅3．设计

建工程验路队验施工及3．施工及炉房4．看现场

收收验收验收规划5．施工

4．设备安装2．到市政位置6．业务科检验

及验收监理所2．委托同意接气

5．送电下水报设计7．凭通气单到

装3．到劳动管网所办固

3．规划设局报装定资产转移

计4．环保局手续及通气

4．竣工验审查消手续

收音除尘8．凭接气单到

设备液化气公司

5．竣工验收办各户通气

手续

9．通气

全部工程竣工

四方验收、检验单签字盖章

凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收

出库分配及销售、办理产权证

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段