一、如何行使先履行抗辩权？

商品房买卖中，一方迟延支付少部分房款另一方能否行使先履行抗辩权延期交房。商品房买卖或者其他商事交易中，在双方签订了合同之后，面临的是依约履行合同义务。当应当在先履行义务的一方，没有依约履行义务或履行义务严峻不符合约定的时候，在后履行一方如何保护自己的权益呢赋予了后履行一方的一种权利，即先履行抗辩权，它具有暂时阻却履行合同义务的效果而不被认为是违约。

《民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

根据该条规定，行使先履行抗辩权的适用条件是：

（一）在同一双务合同中，任一方都对对方负有合同义务；

（二）合同约定了给付义务的先后履行顺序；

（三）先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定。在同时具备上述三个条件时，后履行一方就有权行使先履行抗辩权或就违约部分行使相应的先履行抗辩权，可暂时不履行(相应的)合同义务，直至对方履行债务或履行债务完全符合约定之时。

二、先履行抗辩权有什么意义

先履行抗辩权的意义：先履行抗辩权，是指依照合同约定或法律规定负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或履行义务严重不符合约定条件时，相对方为保护自己的期限利益或为保证自己履行合同的条件而中止履行合同的权利。先履行抗辩权本质上是对违约的抗辩，先履行抗辩权可以称为违约救济权。

三、先履行抗辩权的适用条件

（一）先履行抗辩权的要件

先履行抗辩权须符合以下要件：

1、须双方当事人互负债务；

2、两个债务须有先后履行顺序，至于该顺序是当事人约定的，还是法律直接规定的，在所不问；

3、先履行一方未履行或其履行不符合债的本旨。

（二）先履行抗辩权的行使

先履行抗辩权的行使是否需要明示，应区分：

1、在先履行一方未构成违约时，先履行抗辩权的行使不需要明示；

2、在先履行一方已构成违约并请求后履行一方履行时，先履行抗辩权的行使需要明示；

3、在先履行一方构成不能履行、拒绝履行、迟延履行、不完全履行但未请求后履行一方履行时，先履行抗辩权的行使不需要明示。

（三）先履行抗辩权的效力

应把握：

1、先履行抗辩权的行使，产生后履行一方可一时中止履行自己债务的效力，对抗先履行一方的履行请求；

2、在先履行一方采取了补救措施、变违约为适当履行的情况下，先履行抗辩权消失，后履行一方须履行其债务；

3、先履行抗辩权的行使不影响后履行一方主张违约责任。