案例一：方先生的教育地产被“划归”

南京的一位购房者，方先生购买了一套教育地产，并在签订二手房合同时交了25万元定金。卖了房子后，他以“签合同时喝多了”为由毁约。事实上，卖房人把房子的价格提高了30%，然后又卖掉了。经过法律协商，方先生了解到，如果上诉成功，就无法收回房子。他只能让卖房者支付房价上涨20%作为违约金，而违约金的数额远远小于房价上涨的幅度。案例二：吴女士连续两次违约，家庭成员增多，于是看中了一套140平方米的教育地产，签订了总价510万元的购房合同，同时支付了25万元购房定金。但在短短的一个月内，卖房人就会以各种理由推卸责任，说不卖房子。另外，卖房人不愿意支付成交价20%的违约金，甚至表示“不怕起诉，起诉两三年，房价涨到你买不起房”。之后，吴女士看中了同一小区的另一套房子，总价550万元，定金35万元。但卖家隐瞒了没有房产证的事实，后来又说房主是他妹妹，她无权交易。吴女士两个月内再次遭遇违约。

为什么违约频繁发生？

1。房价大幅上涨，违约金额远低于房屋转售收入；

2。购房者急于买房，因为他们还没有弄清楚房子的产权。中介市场存在漏洞，购房者对违约“信心十足”。卖房人以一定价格出售房屋后，往往会将房屋卖给其他中介。如果买方愿意支付更高的价格，这可以弥补违约金和有盈余，他们会选择违约。现行法律对卖方违约如何处理？

1。我国法律规定：只要定金金额低于房产总价的20%，就是合法的，买受人可以通过多交定金来限制出卖人的违约行为，从而增加出卖人的违约成本。比如总价180万元的房子，押金可以达到36万元。如果买方提前支付20万元，卖方违约将退还40万元。对卖方来说，违约的代价已经够高了。合同签订要规范。购房人在购房时，必须使用行政主管部门监管的合同示范文本，明确指出买卖双方的责任和义务，并留存相关文件，为违约提供法律依据。

3。购房者应尽快办理资金监管，再办理房地产过户手续。如果过户周期过长，卖房人可能会为房子找到下一套房子，违约风险增大。