（一）土地他项权是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利，土地他项权利主要包括地段权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权。

（二）其具有以下特征：

1．是在他人土地上享有的权利；

2．可以满足他人对土地利用的需求；

3．他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人；

4．对所有人、使用人有一定限制，如应满足别人的通行权；

5．是一种生产、生活中客观存在的权利。

土地他项权的法律特征有哪些

（1）是在他人土地上享有的权利。

（2）可以满足他人对土地利用的需求。

（3）他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人。

（4）它的存在对所有人、使用人有一定限制，如应满足别人的通行权。

（5）它是一种生产、生活中客观存在的权利。

其实，办理他项权的前提条件是要办理不动产抵押，国家规定不动产抵押必须要进行登记，能证明不动产抵押出去的证件就是他项权证，比如房子抵押给了银行，银行是他项权人，银行在拿到他项权证以后才要放款。