2010年12月21日,某市国土局发布公告挂牌出让某住宅用地。2011年1月19日,某项目公司以3亿元竞得该地块并于当日与国土局签订成交确认书。至2011年3月24日,项目公司付清全部土地出让金,要求国土局在其全额支付土地出让金后10个工作日内履行交地义务。2011年3月31日,双方到土地现场进行了踏勘,发现现场与规划图不符,红线范围不明,且地块上尚有建筑物、构筑物和各种农作物等。后双方就土地交付等事宜多次函件往来。2012年5月31日,项目公司向国土局发送解除成交确认书通知。2012年7月23日,项目公司以国土局未完成拆除平整等前期工作违约为由,起诉请求国土局解除成交确认书,返还土地出让金,双倍返还定金,赔偿损失等。同年8月23日,国土局起诉请求确认项目公司解除成交确认书的行为无效,判令项目公司与其签订土地使用权出让合同等。
经法院积极主持调解,引入第三方投资者受让项目公司50%股权,项目公司与国土局签订国有建设用地使用权出让合同继续宗地开发,实现了多方共赢。
【评析】国土局是政府土地行政主管部门,行使行政管理职能。但在国有土地使用权出让法律关系中,其与受让人同属平等的民事主体。国土部门应严格履行合同义务,落实“净地”出让要求,完成拆除平整等前期工作。当土地不能按期如约交付时,将加重受让人的资金负担,拉长土地开发周期,使受让人额外承担宏观政策调整和房价波动的不确定性带来的风险。尤其在宏观经济形势不利于房地产开发建设时,更容易因土地交付不符约定而引发合同解除、违约赔偿等纠纷。
划拨土地和出让土地有什么区别
1、获得方式
划拨:一般使用者无需缴纳地价款就可获得使用权。
出让:使用者通过缴纳地价款获得土地使用权。
2、使用年限
划拨:如果没有特别规定,对使用年限没有相关的限制。例如政府划拨土地建立学校、建造公路等,这类型土地通常是没有使用年限限制的。
出让:有土地年限限制,根据相关规定,商业地产土地使用年限40或50年,住宅土地使用年限70年等等。
3、权利和义务
划拨土地:使用者不能将划拨土地抵押或转让给他人。
出让土地:使用者获得土地使用权之后,可以依法将土地抵押或转让给他人。
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