【生活实例】

李某与王某居住同一村系东西相邻，李某一家于2002年到某市投亲，全家转为城市户口，在市区购得楼房一处，一家人共同经营一家酒店，生意红火。2005年酒店装修需要一大笔资金，李某回乡与王某协商将位于王某西邻的自家房屋以及宅基地一并作价18万元卖给王某，双方签订了房屋买卖合同以及宅基地转让合同。李某当场获得资金回城装修酒店，王某凭合同办理了房屋土地的过户手续。2008年李某因经营不善严重亏损，无法在城里生活返乡，以李某违反一户一宅制度为由申请县政府确认宅基地使用权归李某使用、返还房屋。

【关键词解析】土地使用权争议

土地使用权争议是指土地使用权主体之间因土地使用权归属发生的民事权利之争，主要有国有土地使用权人之间争议、集体经济组织成员之间土地使用权争议。处理土地使用权争议的主要法律依据为：《中华土地法大纲》《公社60条》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《农村土地承包法》《确定土地所有权和使用权若干规定》等法律、法规和政策性文件。

我国农村村民宅基地使用制度是一户一宅，宅基地的面积标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农户使用宅基地的程序为：村民申请、乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准。涉及占用农用地的，依法报批农用地转用后在办理审批手续。村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

本案李某将房屋卖给王某，已经获得政府批准并办理了登记，如果王某违背一户一宅制度，宅基地过户批准属于违法、登记无效从而导致买卖合同的民事行为归属无效，行政行为无效的法律结果是李某获得的登记被撤销，合同无效的法律后果是李某返还房屋，王某返还18万元钱。

【法眼点睛】

土地使用权有法律、法规规定其转移，不属于一般商品可以自由流通，属于特殊物，国有土地使用权属于商品范围进入市场流通，但是仍需要土地主管部门的批准。集体建设用地使用权还不具备商品属性，特别是农村宅基地属于农民福利性用地不得进行自由买卖市场。土地征收记者稿