1、土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。

（1）有合同、发票的核实征税

（2）无合同发票的核定征税

2、包括预征制和清算制。

（1）核定就是固定一个率，除非特殊情况不做清算。

（2）预征就是预先核定警戒增值率，最后还需清算，预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。

一、两种计算法带来的不同税负结果

湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326．5平方米，不可售面积6078．34平方米，可售面积118248．16平方米，已销售面积99670．04平方米，其中普通住宅已售31363．73平方米，非普通住宅已售27432．49平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售40873．82平方米，未出售面积18578．12平方米。

经核实，该单位2006年1月1日～2012年6月30日期间，实现销售收入26485．56万元，其中：普通标准住宅4018．75万元，非普通标准住宅3829．78万元，其他开发产品18637．03万元。在该项目土地增值税清算中，按发生合理总成本在已售、未售产品之间分配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721．54万元，其中：取得土地使用权所支付的金额3409．48万元，房地产开发成本14455．96万元，房地产开发费用1786．54万元（按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％计算），与转让房地产有关的税金1496．47万元，财政部规定的加计20％扣除数3573．09万元，土地增值总额＝26485．56－24721．54＝1764．02（万元）。

二、土地增值税的两种计算方法

第一种方法为：无购房发票的按照房管局评估价总额的3％。

第二种方法为：有发票的征收方法，其税率为：1．增值额未超过50％的征收增值额的30％；2．增值额为50％～100％的征收增值额的40％；3．增值额为100％～200％的征收增值额的50％；4．增值额超过扣除项目金额200％以上的征收增值额的60％。

以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3％，则为10．5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30％，减合理费用后，约15万元。