一、在建工程抵押需注意的问题

在建工程抵押的标的物是正在建造中的房屋，它是一个处在不断变化中的物体。由于在建工程抵押涉及的法律关系复杂，可变因素与不确定因素较多，因此承担的风险较大。从抵押权人来说，一方面，善意购房人的优先受偿权及抵押权设定前的应缴税款均优于抵押权，不利于保障抵押权人的合法利益，另一方面，在建工程抵押、土地抵押、商品房期权抵押易造成冲突并引发风险，从而导致抵押权落空。

注意在建工程禁止抵押的几种情形：

1、已经预售的房屋；

2、预查封的房屋；

3、属于公益性质（如学校、幼儿园）等的房屋；

4、不符合土地使用和规划许可要求的房屋；

5、其他违反法律法规规定的房屋。

二、在建工程抵押贷款用途

一方面，在建工程抵押贷款用途应该限于在建工程建设。

根据建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。该法虽然为建设部的部门规章，但以法规的形式明确了在建工程抵押贷款的法律内涵。此外，各省出台的相关实施细则也都沿用该条对在建工程抵押的界定，明确贷款目的是为取得在建工程继续建造资金。

因此，从合法合规的角度来讲，在建工程抵押贷款的贷款用途应当限于在建工程建设。

另一方面，在建工程抵押贷款合同未约定贷款用途限于在建工程继续建造资金并不直接导致贷款合同无效。

三、在建工程抵押会面临哪些风险

1、在建工程合法性风险。

抵押人须取得在建工程占用土地的国有土地使用权，还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构，贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。

2、价值确定风险。

在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，不包括登记后在建工程上继续新增层数和占用范围外土地使用权。

3、合同风险。

4、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突风险。

5、划拨土地上在建工程抵押的风险。

6、房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险。

7、在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险。

8、土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险。