一、在建工程抵押的抵押主体是谁

在建工程抵押的抵押主体是开发商。在建工程抵押的前提条件是建设项目的合法性。

根据《城市房地产抵押管理办法》第二十八条，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

（三）已投入在建工程的工程款;

（四）施工进度及工程竣工日期;

（五）已完成的工作量和工程量。”

由此可见，用于抵押的在建工程应具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，表明建设工程手续完备、程序合法。另外为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押，一般要求完成工程建设投资总额的25%以上。

二、抵押权可以转让吗

抵押权可以转让，但是抵押权的转让要具一定的条件，抵押权的转让须与主债权的转让同时进行。抵押权设立的目的是为了保证债权的实现，抵押权的发生以债权的存在为前提。相对于主债权来说，抵押权又是一种从权利。抵押权不得与所担保的债权分离而单独予以转让，抵押权人也不得将抵押权单独让与他人，而自己保留被担保的债权。此时抵押权单独转让违反了抵押权从属性原则而无效。

三、抵押权和质权的区别

抵押权和质权的区别：

1.担保标的不同，质权提供担保标的有动产和权利，抵押权提供担保标的有不动产、不动产用益物权及动产；

2.成立要件不同；

3.担保的机制不同。

《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。