1.在建工程的的公共部分不能单独设定抵押

每座建筑物总会有公共部分，例如多层建筑底层的水泵房，高层建筑的发电机、中央空调的主机房、电梯机房、地下车库的公共通道等，这些部分的价值是要分摊到各个使用单元中的。如果将该公共部分单独设定抵押，就会造成某些使用功能下降甚至无法使用。

因此，评估报告不能单独将建筑物的公共部分作为评估对象。

2.在建工程抵押贷款评估报告中楼宇、楼层、单元编号应使用统一标识

福州市房地产管理局规定：为防止开发企业对开发项目各楼宇、各楼层、各单元编号的随意性，对一个标识采用不同编号进行多头销售、抵押，造成一女多嫁，福州市房管局建立了统一标识制度。开发企业在申请预售许可证时，按规定统一编号，报福州市房客局备案。今后凡是预售、抵押、交易等均采用此编号，不得擅自更改，确需更改，则需经房地产预售登记、抵押登记部门的审查检索，确认其是否存在抵押、预售等情况后再报批。

因此，评估报告中对在建工程评估对象的楼宇、楼层、单元的编导必须以产权监理处核实确认并盖章的编号为准。

3.在建工程抵押贷款评估报告中要尽可能列出各组成单元的评估价格

在建工程抵押贷款评估报告中除了要给出该在建工程的总评估价格处，最好还能列出各单元(包含该单元地上已完工部分建筑及该单元分摊的建筑物基础和土地使用权)的价格。这样既能方便开发商以评估总价格为基础向银行申请抵押贷款，又能方便开发商对某些单元根据需要及时解除抵押关系后预售。

以上是笔者对在建工程抵押贷款评估的一些粗浅认识，不妥之处，请业内人士批评指正。

一、购买在建工程抵押的房子的风险

1、房子的产权有风险

现在很多开发商因为资金链都很紧张，因此一些开发商往往选择将土地及土地上的在建商品房抵押给银行，甚至将销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行。如果开发商不能及时归还贷款，银行就不能将房屋解除抵押。也就是说，消费者虽然向开发商交纳了购房款，但不一定在法律意义上拥有该房屋的所有权，甚至不能实际占有该房屋。

通俗地说，设置了在建工程抵押的房屋，某种意义上讲就是开发商拿未建好的房子向银行设置了抵押，取得了资金，进行了抵押登记。如果抵押之后，开发商再将房子出售，除非是已解押，或是抵押银行同意，否则产权部门无法为购房人办理产权。

2、开放式不能解除抵押的风险

未经抵押银行同意，购买了在建工程抵押的房屋，对于购房人来说存在很大的风险。在这种一房二卖的关系中，普通的购房人仅仅是债权人，无力对抗抵押银行的优先受偿权。由于我国法律保护抵押权人的优先受偿权，在开发商不能按期还款，抵押权人要求实现抵押权时，摆在购房人面前的只有两条路，一是放弃该套房屋产权，单纯地向开发商主张已付房款及损失的债权；二是再出一遍钱，先跟银行解押，之后再向开发商主张解除抵押关系时所付款项的债权。

3、买房贷款会受限制

开发商把房子抵押给银行，银行允许开发商销售，但可能会规定购买这些房子的客户必须向该银行做按揭贷款，这相当于是抵押主体由开发商转为购房者。购买了在建工程抵押的房子，签订贷款合同后，如果房子迟迟不解押，也会影响放贷时间。