小产权房买卖合同本质上还是合同,只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定,就应当认定合同有效。
小产权房,指在农村集体土地上建设的,拥有宅基地使用权证,取得规划许可、施工许可证,并办理了房屋产权证的村民自住房。
小产权房因未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。
根据民法典规定,当事人订立合同应当有民事行为能力;意思自治;且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗,合同就应认定为有效。
小产权房买卖合同进一步讲也是一种房屋买卖合同,属于债权关系。只是由于证件不齐全,不能发生物权变动的过户登记手续。
但小产权方买卖过程中,如果购房者明知房屋是小产权房,并且以低价购买,说明其购买时的合同目的是用来居住;
其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证,而只是要求交付使用而已。
一、什么是小产权房,具体什么意思?
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称'乡产权房'。'小产权房'不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
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