（1）、启动调查程序，排查摸清对方情况

在拆迁谈判前，最好提前了解一下拆迁期限，施工工期是多少？观察实际的拆迁进度情况？拆迁方和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的？现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么？专业的拆迁律师提醒您，如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点，那么对我们切入谈判和掌握一个谈判的主动性是很有帮助的。当然如果要想把对方的违法点当做证据来使用，一定要注意搜集证据的手段，这个方面还是交给专业的律师较为保险。否则被当做违法证据予以排除维权程序就很难推动下去了。

（2）、确定补偿的原则性问题，再说细节

在拆迁伊始，双方对补偿价格的心理预期差距很大，有时候双方对一些原则性问题存在根本分歧，比如到底是按商铺还是普通住宅进行补偿，按国有土地还是集体土地的标准补偿，是合法房屋还是被认定为违建，如果这些原则性问题得不到解决，谈细节问题和给出具体的报价都没有任何意义，从这个角度来说，我们也应该在拆迁前期避免暴露我们的心理底价。这个时候，可以和对方谈一些原则性的问题，在一些原则性问题得到确认以后再进行细节性谈判。如果被拆迁人自己对自己的房屋、土地都没有一个合法的定性，这些原则性的问题没有办法确定的话，一定要和专业的拆迁律师进行沟通。和律师面谈之后才能获取自己所需的答案，才会有一个清晰的谈判思路。

（3）、从细节处着手，掌握谈判主动权

拆迁中很多被拆迁人就一个办法：拖，要么就躲着不见，要么就找各种理由不去谈。这些都是不正确的做法，不可以提倡。但是什么时候谈，和什么人谈，在什么地方谈，我们要有话语权。别小看这些细节，如果你能做到在这些小细节上占据主动，对谈判是大有帮助的。

（4）、选择适合的时机开口，提高补偿

俗话说会者不难，难者不会。如果拆迁方很直白的问被拆迁人要多少钱，那么该怎么回答？有些被拆迁人就非常直观的说，那就往高里要，要的多一些，总不能吃亏。没错，但是我们要考虑一点：不管被拆迁人提出多少补偿款合适，作为拆迁方来说，都会觉得高，会用：“不可能给你这么多，按照政策只有这些补偿。”那这个时候，被拆迁人报的价格就处于一种尴尬的境遇；同时一开始就把自己的理想价格底线给暴露了。这对被拆迁人是非常不利的。

（5）、怎么报价

怎么报价直接关系到谈判的方向和策略，所以要分析一下：怎样报价才能既处于道德上不是漫天要价，还能让利益处于最大化。我们要做的就是在给对方一个价格的同时，又让对方觉得我们什么都还没有透露；或者干脆对价格问题保持缄默，不轻易报价，但对方提供的价格我们也只说，按照法律规定给予我合理补偿就可以。

拆迁谈判类似于商业谈判，却又比商业谈判难上加难。原因就在于拆迁谈判中，拆迁双方实力不均，面对强势的拆迁方，想要达到我们的目的肯定是要费一番周折的。由于被拆迁人往往缺乏法律知识，维权意识淡薄，无法制定出对自己最有利的谈判方案，容易被拆迁方牵着走，掉入对方挖好的陷阱中，事后往往追悔莫及。而且有时候，拆迁双方在谈判的时候达成了一致意见，在补偿协议中仍然可能存在陷阱或者漏洞，让被拆迁人防不胜防。一旦拆迁户在补偿协议上签字，后期的维权将变得十分困难。

征地土地补偿计算公式

1，土地补偿费＝被征地亩数年产值补偿倍数2，安置补助费＝需要安置的人数年产值补偿倍数需要安置的人数＝被征地数征地前人均分配耕地数例如：某市建设博物馆需要征收土地120亩，该耕地平均年产值为5000元／亩，征地方案批准补偿倍数为：土地补偿费10倍，安置补助费为10倍，该村人均耕地为0．8亩，问土地补偿费和安置补助费各为多少元？答1，依据土地补偿费＝被征地亩数年产值补偿倍数得知：土地补偿费＝120亩5000元／亩10倍＝6，000，000．00元。土地补偿费标准为：50000元／亩。答2，依据需要安置的人数＝被征地数征地前人均分配耕地数得知：需要安置的人数＝120亩0．8亩＝150人。依据安置补助费＝需要安置的人数年产值补偿倍数得知：安置补助费＝150人5000元／亩10倍＝7，500，000．00元。安置补助费标准为：50000．00元／人依据安置补助费最高不超过每亩产值的15倍得知：产值5000元15倍即75000元／亩。按每人50000元补偿标准计算每亩安置补助费标准为62500元，没有超过75000元／亩的最高标准限度，因此安置补助倍数合法有效。答3，土地补偿费与安置补助费两项之和为：13，500，000．00元。由征地实施政府国土局在安置补偿公告之日起三个月内一次性补偿给村集体和农户。