小产权房不能办房产证。小产权房是指在农民集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用。

产权证书不是由国家住房管理部门颁发的，而是由乡镇政府或村委会颁发的。

小产权房的流通和转让有很多限制，因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，不是商品房，更不用说房产证了。

宁波小产权房

1月10日，宁波市庄市街道光明新村。一排排漂亮、整齐的联体三层住宅间距合理，每套住宅门前都有自己独立的小花园，小区院内还有中心花园、健身设施。就是别墅一样的。房屋中介公司的小陈向记者介绍，每套面积190平方米左右，上下三层只要45万。记者粗算了一下，每平方米不到2500元，还是新房，而且这里离宁波市区车程只用半小时左右。只不过是农民拆迁后的安置房，你们双方谈好，协议签好，完全可以买的。小陈说，虽然没房产证，协议上该约定的写好就没事，很多人买的。

记者随后走访了院内的几户居民，发现这里的房子转让早已不是秘密，甚至还有些紧俏。一位在晒衣服的大姐说她家里现在没房子转让，你要的话，可以帮你问问，来买的人太多了，价格还在涨呢，前段时间好像只要40万到42万。

这么好的性价比当然诱惑人，因为相隔光明新村仅半站路程的卧龙花园别墅，每平方米价格要上万元。卧龙花园的物业管理员告诉记者，这是个有产权的正规别墅群，单体别墅面积都在200平方米以上，每栋售价大概在200多万元，这还是以前的价格。

随着城市的发展，昔日宁波的乡下已缩短了与中心区的距离。以鄞州区为例，集士港、古林、姜山等镇到市中心的车程都在半小时左右，而且公交便捷。

在古林镇菜场旁边，一家连招牌都没有的房产中介隐藏在民宅里，店主用几块板上写满了镇里的房讯：俞家有房3间、带院子18万元；布政有房2层5间24万元偶尔也能看到标有国有字样，店主周先生说，那是有正规手续有产权证的，价格稍高些，可上市交易。其他的都是农房，村民和你签协议，你可自住也可再到我这来转让。周先生给记者看了几户已成交的协议。如果你要新房的话就要等，俞家就有一大批新房刚分下去，要不了多久就会有村民往外转让。据这名中介人说，村民从村里分得一套要38万元，属集体产权的拆迁还建房，如果转出来可能要60万元上下，三层的联体啊，怎么也比外面商品房划算。周先生说。

无论是城东的五乡、邱隘，城南的姜山，还是北面的庄市、庄桥，或者西面的集士港、古林，这些在宁波行政规划上已被称作城市，而土地属性仍是农村集体承包性质的地域，村民们的小产权房正以农村包围城市的路线悄然交易着。

记者在调查后发现，村民们宅基地上的自建房和新农村建设拆迁后的还建房，使用权是村民自己的，自己的地和房，自己住、租或卖都不由我们吗。古林一村民的话代表了不少村民的想法。

庄市街道光明村的一位村干部说出了村一级管理层的无奈：土地是集体所有，我们建新村按规定只分房给本村村民，但是他们自己不住，租或卖给外面的人，我们怎么干涉当然，我们不支持。

与之相关的国土资源部门、房管部门竟然也无权插手。我们的工作范畴主要是管理宁波市区内的房屋，农村的我们管不到。宁波建设委员会房管处的一位虞姓工作人员说，要说到管理，也仅限于发放农村房屋产权证，但现在发证工作也基本停了下来，主要是因为大多数农村房申报的资料不全。宁波国土资源局地籍管理处的丁副处长表示，他们已将此作为下一步工作重点课题进行研究。

正是因为没有人管，小产权房交易的所谓好处凸显出来：不用缴纳相关税费，交易自由简便，更重要的是位优价低。

一位宁波房产中介资深人士透露，宁波小产权房的来源主要是村民个体手中宅基地上的自建房和新农村建设拆迁后的还建房。宁波大多数房产中介手里都会有一些小产权房信息，城中村的房子也很吸引人，虽然土地性质不同，手续不全，但仍然有市场。

宁波房市目前确实存在一些小产权房，但它们不是市场主流。众策房产代理公司经理曾雪松说，西郊的联丰村曾有过部分楼盘，只有一本大的产权证，这种情况都需通过二手市场补交税费、土地差价，补办产权证。曾雪松认为，目前确实存在一些小产权房，都是村民个体与城市居民、外来人员的私下交易，量也不是很大，也不能公开上市，对宁波二手房市场构不成什么威胁。

《中华人民共和国土地管理法》第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国宪法》第十条城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。