【案例1】

原告张某于2004年与被告北京某房开公司签订《商品房认购书》，约定：原告张某认购被告开发的房屋一套，同时约定位置、购买单价、建筑面积，并约定被告通知原告签订《房屋预售合同》之日10日内，原告应当签订，否则所收款项不退。《商品房认购书》签订后，3个月原告见被告未通知签订《房屋预售合同》，故起诉法院，要求双倍返还定金，并赔偿经济损失。后北京市某法院判决只支持原告双倍定金。

【案例2】

原告李某于2014年与被告贵阳某房开公司签订《房屋认购协议》，约定：原告李某认购被告开发的商铺一套，同时约定位置、购买单价、建筑面积，并约定自《房屋认购协议》签订之日起7日内签订《商品房买卖合同》，否则所收款项不退。《房屋认购协议》签订后第7日，因被告没有提供商品房买卖合同》的样本，且公摊面积可能达到45%，故原告起诉法院，要求返还定金。该案正在审理中。

【问题】

怎么看待认购书的义务？违法认购书该承担什么责任？

【律师分析意见】

认购书是独立的合同，是为了签订《商品房买卖合同》而签订的独立的合同。其主要义务有将进行谈判的必须磋商、必须缔约，在现实审判中，不同法官有不同的观点。关于认购纠纷，可以分买方或卖方单方违约，双方均不违约的情况。往往伴随买方反悔(遇到别的房屋更便宜)、买方贷不了款、买方的经济条件发生变化(生意合作解除、工作下岗、恋人分手等)、卖方反悔(遇到大的买主、整体销售、包销、房屋涨价)、买方不接受《商品房买卖合同》部分内容(交房时间、办证时间、面积差异处理、物业服务费等)磋商不成的事实、因主客观原因引起的未签订《商品房买卖合同》的结果。谁违约，由法院依据证据规则来认定，由于存在磋商，对过程则难以举证，往往会采用录音、录像的方法。认定案件事实后，具体的处理，在最高人民法院的司法解释中有明确的规定，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

(原文标题：商品房买卖中的认购后不签订买卖合同是否该承担违约责任？)