小产权房买卖协议的效力：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，应当认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的如取得有关组织和部门批准的，可以认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员未经有关组织和部门批准的，应作无效处理。

签小产权房买卖协议书要注意什么

1、甲方应当于某年某月某日交给乙方房子，甲方如不按合同规则的日期交给房子，每逾期1天按房价总额千分之一核算违约金付出给乙方。逾期超越多少个月时，乙方有权免除本合同。

2、乙方悉数或部分不实行本合同规则的付款日期及办法的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一核算的违约金给甲方。逾期超越多少个月时，甲方有权免除合同。解约时，乙方已付房价款的多少作为甲方的丢失补偿金。

3、如果甲方出售的房子存在质量问题影响到乙方寓居权力的行使，全部职责由甲方承当，并应补偿乙方的丢失。

4、本合同签定后，任何一方不得私行改动或免除合同。如因严峻客观原因导致本合同的免除，甲方应依照销售评价价返还乙方房子价款，并补偿乙方的房子装修费用。

5、如因规划部分、规划部分的原因导致房子质量和运用功用的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额交还乙方。

《城市房地产管理法》第六十条

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《土地管理法》第六十二条

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《民法典》第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。