所谓“十年包租，十年返租”机制，乃是一种房地产营销策略，其中开发商向购房者郑重承诺，在客户购买商铺之后，将负责包租长达十年之久，并且在此期间按照既定的收益回报给业主。然而此类营销手法所蕴含之风险颇大。根据现行相关法律法规，开发商严禁采用返正售卖或是隐性返正售卖的方式进行商品房销售业务。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。