浙江金汉律师事务所徐德林

房屋买卖对普通百姓来说是一生中的大事，也是投资者的一种较好的投资方式。同时，房屋买卖又是一项专业性较强、法律关系比较复杂的事务，因此在房屋买卖时聘请有经验的房地产专业律师参与整个房屋买卖过程，可以使购房者的风险降到最低和最大化地维护购房者的合法权益。实践中，准业主们单独或联合起委托律师提供全程法律服务已是司空见惯，甚至在二手房买卖中，委托律师服务的也不鲜见。房屋买卖过程中律师的服务内容是根据购房者的委托事项和委托权限来决定的，受聘的律师在商品房买卖过程中的服务主要体现在以下三个阶段：

一、房屋买卖合同签订前的法律服务

1、审查开发商的企业法人营业执照原件和相关的资质证书，审查出卖方和项目开发主体是否一致，调查开发商的资信状况和信誉程度，必要时调查开发商业已开发的楼盘的销售、售后情况及置业者的满意度。

2、对欲购房地产项目的合法性进行审查。主要是审查房地产项目法律证件及法律手续是否完备、合法，其中重点是对开发商应持有的《国有土地使用证》或《城镇建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房销售许可证》（或《商品房预售许可证》）等法律证件（俗称五证）的真实性和合法性进行审查、核实。

3、出具法律意见书。律师通过对开发商的执照、资质、信誉及房地产项目开发的合法性和法律证件的真实性进行审查和核实后，向购房者出具法律意见书。

4、协助购房者签订商品房《认购书》等前期法律文件。签订《认购书》时，律师会重点协助购房者和开发商在认购书中明确返还定金的条件。

二、房屋买卖合同签订过程中的法律服务

1、审查由开发商提供的格式化的房屋买卖合同样本。实践中，由于房屋买卖合同基本上都是由开发商提供的格式化了的合同，鉴于格式化合同权利向制作者倾斜，业务向合同对方倾斜的本质特点，因此，加强对开发商提供的格式化合同的审查显得尤为必要和重要。

2、协助购房者审查开发商拟定的补充协议或补充条款。在具体的开发项目和特定的销售环境下，仅靠开发商提供的格式合同还不能解决买卖双方的所有细节问题，开发商一般都会在格式化的房屋买卖合同之外再拟定一些补充协议或补充条款，而这些补充协议和补充条款又恰恰是日后易发生纠纷的所在。通过律师对补充协议或补充条款的审查，可以有效地防止或避免日后纷争的产生。

3、协助购房者起草购房补充协议书，参与相关的谈判。这一阶段，律师的工作主要体现在：确定房屋实测建筑面积和暂测建筑面积的合理误差率和具体的处理办法；明确合同附件中房屋的配套设施的具体品牌、规格和质量要求等；明确房屋交付条件，包括水、电、气、等的交付时间和交付标准及交接验收程序；明确《房屋产权证书》及《国有土地使用证书》的交付日期及违约责任；明确车库、泳池、会所等部位和设施的所有权或共有权；其他应当明确的事项。

4、协助购房者签署正式的商品房买卖合同。

三、房屋买卖合同签订后的法律服务

从实践中的情况看，一般购房者委托律师提供服务到房屋买卖合同签订后即告终止。但随着人们法律意识的不断增强，很多业主已经将委托事项一直延伸到合同签订后的某个阶段。律师在房屋买卖合同签订后提供的服务主要有：代表购房者办理预售预购登记；协助购房者按照合同约定接受房屋；代理购房者房屋产权权属登记；代理购房者处理与开发商因违约等原因引起的有关纠纷，包括代为申请仲裁或提起诉讼、参与调解或谈判；在业主与物业公司发生纠纷时代表业主出面调解、谈判、仲裁或诉讼；为业主参与小区管理或通过业主委员会行使权利提供相关的法律帮助等等。

总之，因购房人与开发商在房产交易上的信息及认识面有很大的差异，而开发商又往往存在不具诚信的地方，因此聘请律师对房屋买卖整个过程进行把关，可有效避免不利益和防止产生不必要的矛盾。