【简介】

原告：成、陶、陈等147名

被告：*银昌房地产开发有限公司（以下简称**公司）

147名原告分别与被告签订了商品房买卖合同，同意147名原告分别购买被告在重庆市沙坪坝区双北刘东村开发的“繁华时空”147栋共26层的商品房

后，被告擅自增加该楼房的容积率，2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告**公司作出处罚决定，共4层，面积3254平方米，新增房屋48栋，决定对未经批准擅自变更建设项目规划许可的3254平方米部分给予500元/平方米的处罚。完成罚款并完善相关程序后，将办理永久性规划许可手续。然而，被告**公司的超建部分未能于2008年3月31日通过规划验收

原告在收到该房屋后，发现被告违反合同，擅自更改了《建设项目规划许可证》及其附件和附图的内容，建筑超过4层，3254平方米，导致社区容积率大幅上升，人均实际占用的公共空间减少，使用环境和生活舒适度恶化，居住条件和生活质量严重下降，房屋的专有部分已折旧

147名原告分别根据其房屋面积（三种不同类型的房屋）提出索赔。其中，程等73名原告请求人民法院责令被告赔偿损失1万元；陶某等26名原告请求人民法院责令被告赔偿损失15000元；陈等48名原告请求人民法院责令被告赔偿损失2万元。效力，规划行政部门已批准规划变更。2、原告未就损失及损失金额提供任何证据，应承担举证责任。因此，要求法院驳回原告的索赔。

[判决]

法院认为**公司违反了合同双方关于共26层“全盛空间”的协议，转让了“全盛空间”。完成一栋共30层的商品房住宅属于违约行为。该行为导致原告所购房屋的居住环境和居住舒适度恶化，房屋价值相对下降，给原告造成损失**公司的行为违反了诚信原则，应依法予以赔偿。原告的损失额应当综合考虑原告遭受的损害程度和被告违约可能带来的利益，酌情确定。据此，法院命令被告**银昌房地产开发有限公司按照146名原告购买房屋的面积，分别赔偿三类原告6000元、9000元和12000元的损失。规划部门关于“罚款后办理永久性规划许可证手续”的行政处罚决定是否表明被告已获得规划行政部门批准建造超过4层的建筑物？

2。被告违约是否给原告造成了损失？如何计算原告的损失？

[法理分析]

本案是房地产开发公司擅自提高容积率引起的一宗特殊的商品房买卖合同纠纷案件。本案具有新颖性和代表性。商品房买卖合同中关于违约责任的规定一般限于逾期付款、逾期交付等。在本案中，原告称被告违约，被告擅自增加容积率，商品房买卖合同不涉及违约责任。这是重庆首例房地产开发商因超出规划提高容积率而被业主起诉违约的案件。在目前房地产市场各种违规行为的情况下，该案具有代表性。妥善处理这类案件，对于规范房地产市场秩序，维护交易安全，保护购房者的合法权益，可以起到一定的作用

如果房地产开发商擅自提高容积率，他们不仅要承担行政责任，还要承担违约责任

所谓“容积率”是指社区总建筑面积与土地面积的比例。对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋中的比例，而对于居民来说，容积率直接关系到生活的舒适度。如果地积比率低，建筑密度通常较低。开发商可以用来收回资金的面积越少，居民就越舒适