最高人民法院法发[2004]5号文件第四条规定:“人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时,如无法查询或者查询无结果的,国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院”。
这一规定与以往通常的做法不同,即要求登记机关更为认真地对登记簿的记录进行查询。
首先,无法查询和查询无结果并不相同。无法查询是指登记机关可能会有该项登记记录,但由于查询方提供的查询条件模糊、或是因管辖等原因导致无法查询;查询无结果则是由于查询方提供的查询条件(如房屋坐落、产权人姓名)错误、或是当事人尚未进行权属登记等原因,查不到该项登记记录。
其次,由于房地产权属变化比较频繁,登记簿的记录也随之不断变化。因此,由于查询时间的不同,查询的结果也会有一定的差别;再则,查询方提供的查询条件是否准确,同样也会影响查询的结果。在这种影响下,有一些本来可以查询的信息,会变成无法查询或者查询无结果。这一状况无论对于法院还是登记机关,都可能存在一个责任问题。登记机关将无法查询或者查询无结果的原因、时间等事项及时以书面告知人民法院,可以避免日后产生这方面的争议。
对于书面告知人民法院的方式,由于登记机关工作人员水平不一,且工作人员在繁忙中有可能会出现疏漏,最好采用表格式的告知书。采用表格式的优点是相关内容不易遗漏。告知书应当载明查询的时间、执行法院提供的房屋坐落、权利人名称(以上几项内容都十分重要,查询方提供的房屋坐落、权利人名称有空缺的,应载明为“不详”),是无法查询抑或查询无结果(对已经进行预告登记的城市,查询的范围应包括登记簿预告登记的记载),以避免日后产生争议。
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