一、土地使用权出让与划拨条例

（一）性质不同

划拨土地是在交纳补偿、安置等费用后无偿取得的，一般不设定土地使用权的期限，但却有一定的限定条件，比如不得转让、出租和抵押。

出让土地是国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并需要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

（二）取得方式不同

1、土地划拨

需要县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

2、土地出让

商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产转让时，必须经国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

（三）权利义务不同

划拨的土地不得进行转让、出租和抵押；出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。由此可得出，土地出让和土地划拨之间的权利义务不同。

（四）期限不同

依照国家法律的规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制。出让土地的年限一般分40年、50年、70年。

（五）房屋类型不同

划拨土地一般为公益事业用地或回迁房、经适房等建设用地；而出让土地上多建有商品房。土地出让和土地划拨在房屋类型上是存在着一些区别的。

二、划拨土地使用权

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。

（一）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

（二）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

三、土地使用权出让金的计算

按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金＝土地面积x5年土地使用费x容积率系数。

其中，容积率系数在1．8以内（包括1．8）的，按100％计算；超过l．8的部分，按50％计算。

土地使用权出让金＝土地面积（20）x5年土地使用费（二级土地住宅为每年100元／平方米）x容积率系数该房屋的容积率＝建筑面积／占地面积＝120／20＝6

土地使用权出让金＝20x5x100［1＋（6－1．8）／2］＝31000（元）

如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。