经济适用住房是国家和政府为了解决中低收入家庭住房问题而建设的微利普通商品住宅；经济适用住房实行国家土地无偿划拨，减免市政配套税费，并优先出售给中低收入家庭中的无房户、危房户和住房困难户。几年来，全国各地开展了规模宏大的经济适用住房建设，带动了城市面貌的改善，广大居民的总体居住房水平得到了提高。但是，在经济适用住房的建设和管理中还存在不少问题，应认真研究解决。

一、存在的问题

1、对于经济适用住房到底每年应该建设多少，研究不够、落实不好。按照国家和我省建立住房新体制的要求，要建立住房的三种供应体系，即商品住房、经济适用住房和廉租住房。那么，这三种住房在住房建设的总量中各应占多大的比例为宜，目前还没有一个明确的说法。同时，还有一些人不同意多建经济适用住房，怕冲击开发企业的利益和增加政府负担。我们认为，经济适用住房供应对象是广大中低收入家庭，所以至少应占住房建设总量的50％以上。事实上，现在经济适用住房的建设远达不到这个比例。现实的情况是社会上建设的商品房和高档商品房，远远超过经济适用住房的总量。为此，出现了商品房闲置、经济适用住房短缺的局面。

2、高中低收入家庭的划分没有具体标准，使经济适用住房的供应对象说起来明确，做起来混乱。现实社会上的实际情况是，一些房地产开发单位按上级审批的经济适用住房计划建设的住房，一部分按经济适用住房价格卖给了中低收入家庭，一部分却按市场价格卖给了高收入的家庭。这样，一部分高收入的家庭占了政府优惠政策的便宜，而应该买到经济适用住房的家庭的权益受到了侵犯。

3、经济适用住房规划设计水平不高、且有的不按规划实施。如有的不按规划建设幼儿园、公厕等公共设施；有的不按规划确定的比率建设绿地；有的经济适用住房（安居）小区规划落后、行列式，单体设计火柴盒、无变化、水平低；有的安居小区住房施工质量差，室内布局不合理、不方便、不适用，档次低；有的经济适用住房在建设中为了降低造价使用质次价廉的建筑材料，给今后的使用带来隐患。

4、有的经济适用住房设计不合理。早期在试点期间建设的经济适用住房叫安居工程房。有的把安居房理解为是解决有无住房的问题；所以设计的套内面积一般建筑面积都在60m2以下，面积偏小，而且使用功能不全。后来，安居住房发展成为经济适用住房，出售的对象从无房户、缺房户发展为广大中低收入的家庭，经济适用住房套内建筑面积有的超过100m2，显然面积偏大。

产生上述问题的原因主要是政策不完善和现有政策执行不严格。所以，应该认真研究解决。

二、规范经济适用住房建设和管理的建议

1、进一步明确经济适用住房的供应对象

国家和我省的有关政策都明确规定，经济适用住房的供应对象是中低收入家庭。国务院下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》和建设部、国家发展计划委员会、国土资源部联合印发的《关于大力发展经济适用住房的若干意见》等文件还明确规定，购买经济适用住房要实行申请、审批制度。按照上述要求，北京市规定，经济适用住房的销售对象严格限定在年收入0.5——6万元的中低收入家庭；上海市根据社会经济发展水平确定中低收入标准，根据人均居住面积及经济适用住房开发建设供应量确定住房困难标准，并定期公布职工个人年收入在标准以下、人均实际居住面积在全市平均水平以下者，这部分居民才能申请排队购买一套经济适用住房；河北邯郸市规定，申请购买安居住宅的必须具有本市城镇户口且已实行住房公积金制度的单位职工，并要求预购登记时提供本单位及县以上主管部门出具的证明。

按照国家和省里的要求，建议尽快制定划分高、中、低收入家庭的具体办法。设想总的思路，可以以上一年职工工资的情况为基础，先把民政部门确定的社会救济户确定为租住廉租住房的对象；剩余的家庭数按高收入家庭占15％、中低收入的家庭占85％的比例划定年收入多少万元以上的为高收入家庭；剩余部分就是中低收入家庭。各设区城市都可按上述思路每年核定和公布一次。同时，实行申报、审核和审批制度。以此防止经济适用住房出售给高收入家庭。

2、合理确定经济适用住房价格

国家和省里有关文件规定，经济适用住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以内。按照上述要求，各地要采取有效措施取消各种不合理收费，杜绝乱摊派、乱收费；对基础设施建设费、公共服务配套费、拆迁安置费等要进行合理的分摊。商业网点等盈利性的设施费用要由投资者、经营者承担；直接为住宅内生活服务配套设施及某些环境设施可以由住房负担，降低经济适用住房建设成本。

经济适用住房的价格具体可采取以下办法确定：在一个城市中选择三个不同区域的房地产开发项目，按照上述七项因素分别确定实际成本价，取三者的平均值，然后再加3％的利润，即可得出经济适用住房的价格。一般来说我省的济南、青岛应在1200元左右，其他地级市中经济欠发达的菏泽等市800元左右，其他地级市1000元左右为宜。因为经济适用住房的价格是政府定价，为使价格确定的更加合理，还应该建立严格的价格评审制度。按照价格形成理论，制定价格申报程序、申报方法和评审办法，杜绝各地随意定价。同时，要建立成本审核制度，加强成本管理，有效地控制造价。另外，要建立价格反馈系统，几经反复，以使价格更加合理。

3、要加大经济适用住房建设的总量，完善住房的三种供应体系

据省建设厅房地产统计年报提供，2001年全省共销售商品住房1310.4万平方米，其中经济适用住房销售面积为240.7万平方米，占商品住房销售总量的15.5％，显然在建立住房供应新体制中，商品房和经济适用住房的供应和出售比例严重失调。为此，建议尽快采取措施加大对经济适用住房的投资，加快建设经济适用住房；至少在3—5年内要把经济适用住房建设销售的总量提高到商品房建设销售总量的60％以上。具体讲可采取以下措施：一是政府要加大经济适用住房的建设计划，监督各地必须落实。二是对所有合法开发房地产的企业都要限定在开发总量中必须开发建设经济适用住房的比例，并逐年提高这个比例。三是搞活住房的二、三级市场，制定衔接政策，使已购公有住房的住户能够换购经济适用住房。从而扩大经济适用住房建设和销售总量，逐步调整商品房和经济适用住房（微利商品住房）的不合理的供应比例。

4、加强对经济适用住房建设的管理，不断提高建设质量

要彻底改变经济适用住房就是低水平住房的错误观念，要高水平、高质量的建设经济适用住房。在经济适用住房的建设和管理中，除了土地划拨、减免有关税费和限价销售外，其他如规划、设计、设施、材料、物业管理等都要全面纳入商品房的开发建设和管理之中。要特别强调保证经济适用住房的建设质量；要在经济适用住房开发建设的各个环节中全面推行招投标和工程监督制度；要把住户满意不满意作为衡量经济适用住房质量的唯一标准。