商品房预售合同的登记备案被视为一类独特的不动产登记类型，其功能在于保障一项以未来可能出现的不动产物权变更为目的的债权请求权的安全。在进行预售备案登记后，买受人所享有的债权请求权因此具备了抗衡第三方行为的法律约束力。在此情况下，房地产开发商不得再将已经办理预售备案注册手续的房产进行销售或设置抵押等权利负担。若开发商违反规定，擅自将已完成预售备案登记的房产出售或者向第三方提供抵押担保，那么该第三方将无法通过登记取得相应的所有权权益，同时，该抵押权亦无法对已完成预售备案登记的买受人产生对抗效力。需要特别指出的是，商品房预售合同的登记备案并非商品房预售合同的生效要件，而是一种附随于合同签订过程中的行政管理措施。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。