商品房预售合同的订立程序及步骤如下所述：

首先，应进行预售合同的缔结工作；

其次，在对楼盘的商品房预售许可证进行审查之后，方可与开发公司协商并签署预售合同；

第三步则是预售合同的登记备案环节；当预售合同正式生效以后，您可以选择自己亲自前往市或区级别的房地产交易中心进行备案手续，或者委托开发商代表您完成相关事宜。若发现不符合规定的情况或者手续不全时，交易中心会在五个工作日内以书面形式通知到您，告知存在的问题以及需要改进之处；相反地，对于条件及证件齐备且符合规定的情况下，房地产交易中心将依照规定进行登记备案，并以书面形式通知您领取已经登记备案的预售合同；

最后，我们还需要办理预售商品房的过户手续。在发展商成功完成新建商品房的初始登记，并获得房产证之后，他们将会与您共同向交易中心提交过户申请，以便办理房地产权利的变更登记手续。在预售期间，如果发展商需要对预售合同中约定的某些事项进行变更，例如建筑设计的变更、建筑面积的变更等等，那么他们应该与您签订相应的补充合同。

《商品房销售管理办法》第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。