城中村还建房能买,但买卖存在一些风险。如针对城中村改造,征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换的还建房属于小产权房。一旦出现纠纷,购房人的权益在法律上很难得到保护。
一、小产权房如何买卖
(一)是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有,连外村农民都不能够买;
(二)是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。没有合法有效的产权证。小产权房的产权不完整,在小产权房买卖和转让的过程中易出现一系列问题和纠纷。因此,一般小产权房是不允许买卖的,但是坚决要卖的情况下,可以在集体成员内部交易。
(三)小产权房的交易,一般是一次性付清,不能办理按揭贷款。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
二、小产权房存在的风险有哪些?
1、无法办理权证书
尽管小产权房在价格上相较于其他楼盘来说有着巨大的优势,深受资金有限制的购房者的青睐,但是小产权房由于是建在产权证书的,即便您买了小产权房也是不受法律保护的。
2、万一拆迁补偿难
小产权房,除了不能办理房产证外,其实还有一个很大的问题,从法律上来说,小产权房实际上是在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,随时面临被拆除的风险,而且业主不能得到相应的拆迁安置补偿。
3、质量安全无保证
其实开发小产权房不会像正规的楼盘一样,每一步都会有规划等多个政府部门把关,所以一些小产权房开发商为赚钱很有可能会偷工减料,存在质量安全隐患。这类房屋一般由土地所在的村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也是相对散漫的。
4、小产权房不能抵押或进行上市买卖
小产权房由于不能办产权,从法律上说也就意味着这房子并不是属于你的,所以如果要抵押的话,一般银行不会贷款给你,也不能够进行正常的交易过户。
三、购买的小产权房被拆迁谁可以获得补偿
随着房地产市场的火热,为尽快买到合适的房,有些人去买小产权房。但是,小产权房是在集体所有的土地上建成,一旦被依法纳入城市化范围,即会被拆迁。不过,被依法拆迁后可以获得补偿,但是购买小产权房的人是否可以获得补偿,需要先确认小产权房的所有权。
首先,合法建成小产权房可以获得拆迁补偿。
在集体建设用地上建成的小产权房,依法获得审批后,即属于合法建筑,被依法拆迁后,可以获得补偿。
其次,购买小产权房后不能享有房子所有权。
购买小产权房的,如果不是该集体内部成员,按当前政策无法拿到所有权,而只能享有使用权。
最后,小产权房的拆迁补偿由其集体经济组织及其成员享有。
被购买了的小产权房的所有权,仍然属于集体经济组织及其成员享有。所以,小产权房被依法拆迁后,购买房屋的人不能依法拿到补偿款。
不过,小产权房的买主可以直接找所有权人主张赔偿,特别是在买卖合同中约定了遭遇政府拆迁或其他因素,所有赔偿都归买主所有,那么买主即可以以此为依据,要求对方积极给予赔偿。
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