一、房产增值税的概念

是在房地产行业对销售或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。十一届全国人大常委会立法规划于2008年出台，正式确立《中华人民共和国增值税法》为第一类立法项目，争取在十一届全国人大常委会任期内提请审议。增值税改革与立法的内容之一是扩展增值税的课税范围，最终将营业税全部纳入其中。

二、房产增值税税率

房地产业的增值税率是11％，可以凭增值税专用发票给予进项税额抵扣。小规模纳税人执行3％的增值税征收率，根据不含增值税的销售收入直接计算缴纳增值税，无进项税额抵扣。

三、房产增值税计算公式

应纳税额＝增值额×适用税率－增值额×速算扣除系数。

增值税的征收方式：

（一）核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1％征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1％＝5000元。

（二）减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：

（1）取得房地产时有效发票所载的金额

（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％的金额

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金

（4）取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明

（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。