一、预告登记三个月后失效怎么办

可再重新申请。

房屋登记机构如何判断预告登记是否已经失效

商品房竣工后，开发企业随即办理了初始登记，但某甲并未及时前来办理该房屋的转移登记。时隔半年以后，开发企业和某乙前来申请该房屋的转移登记。我单位发现该处房屋已设有预告登记，便告知当事人该房屋原来已经办理过预购商品房预告登记，在这一预告登记注销或失效前，未经预告登记的权利人同意，不能为某乙办理商品房的转移登记。但开发企业认为，《民法典》已规定了预告登记后自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这一房屋在开发企业办理了初始登记以后，便具备了能够进行不动产登记的条件，而某甲在半年多的时间内未申请该房屋的转移登记，预告登记已经依法失效。因此坚持要求我单位为某乙办理转移登记。

金＊达：预告登记是对预告登记的义务人行使权利的一种限制，倘若长期处于这种限制状态，会损害预告登记义务人的利益。因此，《民法典》规定了自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

能够进行不动产登记（本登记）的条件应包括两个方面，一是客观上具备了办理本登记的条件，二是预告登记的义务人是否配合预告登记的权利人办理本登记。是否具备了办理本登记的客观条件，不同类型的预告登记有所不同：

1、预购商品房预告登记，是开发企业（卖方）已完成了初始登记；

2、预购商品房抵押的预告登记，是预告登记的义务人（购买商品房的业主）完成了商品房的转移登记；3、现房的转让和抵押本来从房屋转让合同或抵押合同签订之日起就可以办理转移登记或抵押登记，只是由于当事人自己的原因，一时无法或不打算立即办理转移登记或抵押登记，这才需要以预告登记来保障将来实现物权。因此，如果当事人在协议上约定某一天作为能够进行不动产登记之日，则应从协议所约定的一天起算。如果没有对此进行约定，则起算时间就是物权协议签订之日。

但是，登记机构并不能简单地以起算日期起三个月时间已经届满来直接推定预告登记失效，因为还存在预告登记的义务人是否配合的问题。预告登记的主要目的就是为了保障将来实现物权，因此，在一般情况下，只要到了能够进行不动产登记之时，预告登记的权利人一般都会及时地办理不动产登记，以取得不动产物权。在本例中，双方没有在开发企业办好初始登记之日起三个月内申请转移登记，这存在两种可能：一是买方某甲怠于行使自己的权利或是出于故意（如某些炒房者），未及时申请转移登记；二是作为卖方的开发企业不予协助或故意拖延时间，等待三个月时间的届满，让预告登记失效。

二、预告登记撤销流程

《房屋登记办法》对房屋所有权、抵押权、地役权等其他登记的注销都作了规定，却未对预告登记的注销作出规定。

《民法典》也只对预告登记的失效作出了规定，即预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。从以上就可以看出，预告登记没有撤销程序，但在预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

在预告登记自动失效前，因债权消灭，预告登记当事人应当申请注销预告登记。债权消灭是指，当事人之间的债权债务关系终止的情形。如买受人在购房且办理了预告登记后又与出卖人解除买卖合同，债权即消灭。债权消灭了，预告登记因失去基础法律关系而失效，当事人应该办理预告登记的注销手续。因为预告登记不仅保护所登记请求权，同时也限制了所有权人对不动产的处分，债权消灭后，不及时注销预告登记会影响到不动产权利人正常行使其权利。

预告登记发自于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。预告登记是请求权物权化的一种具体表现，预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权。因此请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。

预告登记具有排他性法律效力。预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，义务人处分（不仅仅出售，还包括设定抵押等负担行为）该不动产的，不发生物权效力。预告登记还具有追及效力，即将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。

三、办理预告登记需注意哪些问题

办理房屋所有权转让预告登记需提交材料：预告登记申请书；转让方的房屋权属证书；房屋买卖合同或与买卖有关的协议、法律文件，以及当事人关于预告登记的约定；申请人的身份证明；出卖人是个人的，还应当提供婚姻状况证明、配偶同意交易声明和身份证明，涉及未成年人的，还应当提供监护人保证未损害其合法权益的声明公证；涉及单位的，还应当提供营业执照、章程、法定代表人身份证明、委托书和代理人身份证明；转让人是单位的，提供股东会或董事会同意出售决议；属国有资产的，还应当提供上级主管部门或国有资产管理部门批准文件；属集体财产的，还应当提供职代会决议；房屋限制性转让的，提供相关部门同意转让的证明材料；涉及划拨用地、限制性出让用地的，提供补土地出让合同和出让金完税发票（非商业、非旅馆的划拨商品房或个人的已购公有住房、经济适用房、安置房、自建私房除外）；其他必要材料。