耿女士于2015年在一个社区购买了一套商品房。买方和卖方同意通过银行抵押贷款支付。耿女士交付首付款后，开始办理银行按揭贷款。开发商口头承诺协助处理贷款。后来，由于各种原因，她未能处理银行贷款。现在双方要求终止合同。预售商品房合同和抵押贷款合同是购房者与开发商、购房者与银行之间的两种不同法律关系，二者之间没有直接关系。但是，如果双方在预售商品房合同中明确约定由开发商负责办理抵押贷款，且事实上开发商已与银行签订了抵押贷款协议并确定了贷款比例。事实上，客观上，按揭贷款的成功与否直接关系到商品房预售合同的履行。在这种情况下，如果开发商未能提供抵押贷款，导致买方无法履行付款义务，开发商应承担责任，即买方可以要求终止合同并赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十五条的规定，《商品房买卖合同》规定，如果买受人以担保贷款的形式付款，因开发商原因无法办理银行抵押贷款，导致商品房买卖合同无法继续履行，买受人可以解除房屋预售合同

购买预售商品房的注意事项：为避免因抵押权未履行而发生纠纷，保护买受人的合法权益，建议购房者从以下三点入手，将风险控制在最低限度：

首先，在签订购房合同之前，购房者应听取开发商的意见，尽量详细咨询贷款银行，了解贷款审批的条件和要求，并对自己的还款能力和贷款能否获得批准有一定的心理预期

其次，在签订购房合同时，双方明确约定了购房人在抵押贷款失败时终止合同的权利，即，他们在合同中约定，如果买方因银行未办理抵押手续而无法获得贷款，买方有权终止购房合同，并免除违约责任，如果银行申请贷款并与买方签订贷款协议，该协议明确规定了贷款时间，但由于各种原因未能按时贷款，买方有权根据贷款协议要求银行按时付款，并追究其相应的违约责任