一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。

一、两种计算法带来的不同税负结果

房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326．5平方米，不可售面积6078．34平方米，可售面积118248．16平方米，已销售面积99670．04平方米，其中普通住宅已售31363．73平方米，非普通住宅已售27432．49平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售40873．82平方米，未出售面积18578．12平方米。

经核实，该单位2006年1月1日～2012年6月30日期间，实现销售收入26485．56万元，其中：普通标准住宅4018．75万元，非普通标准住宅3829．78万元，其他开发产品18637．03万元。在该项目土地增值税清算中，按发生合理总成本在已售、未售产品之间分配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721．54万元，其中：取得土地使用权所支付的金额3409．48万元，房地产开发成本14455．96万元，房地产开发费用1786．54万元（按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％计算），与转让房地产有关的税金1496．47万元，财政部规定的加计20％扣除数3573．09万元，土地增值总额＝26485．56－24721．54＝1764．02（万元）。

二、内销房的销售条件

商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

商品房现售应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)已通过竣工验收；

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(七)物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《民法典》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。