商品房预售合同指取得商品房预售资格的商品房预售人在商品房还未竣工、房屋并未现实存在的情况下，与预购人约定在一定期限后，将竣工的房屋交付给预购人，预购人支付价金的不动产买卖合同。

预售商品房的特征

读者王先生：听说购买预售商品房存在风险，我想详细了解一下商品房预售合同的性质和特征。

大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：预售商品房不同于商品房买卖，它有着一些独特的特征。商品房预售是一种非即时买卖，在商品房预售中，当事人往往约定，在合同订立时买方即开始付款，而卖方则在将来房屋竣工后方能向买方履行交付义务。因此，它是一种由买方先付款、卖方定期给付的非即时买卖。

商品房预售合同具有较强的国家干预性。按照我国《城市房地产管理法》、《商品房预售管理法》等规定，商品房预售实行严格的许可证制度，开发商必须在具备法定的条件、并依法办理《商品房预售许可证》或房地产中介机构在取得房地产中介资质的前提下，才能进行商品房预售。而在预售合同订立之后，法律还要求当事人办理预售登记等。

商品房预售合同是不动产买卖合同，在合同的成立、合同履行等方面均与一般的房产买卖合同有较大的区别。其标的物并非现实存在的，因此商品房预售合同的履行较之商品房买卖更具风险，进而预购人对预售合同应特别加以注意。

预售合同主要内容

读者杜先生：我选了某小区的一套预售商品房，准备签订《商品房预售合同》。我想提前了解一下该合同的主要条款和内容。

大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：根据有关房地产法规和城市房地产预售商品房的购买情况，《商品房预售合同》一般应包括以下条款：

1．合同当事人双方的基本情况，包括房屋预售人、预购人的名称、姓名、住所、联系地址、电话等。

2．房屋的基本情况。这是合同中特别重要的条款。一般应当载明房屋坐落的位置、土地使用权证、土地使用权取得方式和出让年限、土地用途、建设工程规划许可证文本、商品房预售许可证文本、房屋的建筑面积及允许的误差比例，还有套内建筑面积、公摊面积、建筑结构、楼层朝向、竣工交付日期，并附有房屋平面图。

3．房屋价款。合同应明确房屋的每平方米单价及总价金额，并对超出允许的误差范围部分的价款进行约定。

4．房屋价款的支付方式。对分期付款的期次、各期的时间、金额及计算价款的货币单位应当明确订入合同中。如采用银行按揭贷款方式付款，还应把贷款协议中银行与预购人、预售人的法律关系明确订入合同之中。

5．附属设施。为保障房屋的使用功能，对于水、电、气等配套设施的安装条件、质量、价格等进行明确的约定。

6．公用设施、共用设备以及地下停车场的产权归属在合同中明确加以约定，以免日后产生纠纷。

7．违约责任、合同纠纷的处理方式以及合同的生效条件等应在合同中明确说明。

签订合同注意问题

读者梁女士：我选了一套预售商品房并交纳了定金。请问，在签订《商品房预售合同》时应当注意哪些问题？

大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：根据大连楼市的实际状况，在签订合同时，一般应当注意以下问题：

1．房屋预售人应当是符合法律规定资质和法人资格的房地产开发企业。即具备房地产开发资质证书和工商营业执照的开发企业。

2．尚未竣工的商品房符合法律规定的销售条件，即办理预售登记、并取得商品房预售许可证。

3．预购人在签订合同时应注意合同对土地使用年限、房屋交付时间、建筑面积、附属设备及标准等详细的表述，即开发商品房土地使用权的年限为70年，开发商从获得土地使用权之日起算起，房屋交付时间和建筑面积允许有一定的浮动范围，预购人应当在合同附件中加以明确，以免纷争。

4．除了法律方面规定的以外，预购人还应注意挑选有品牌、有信誉，且有一定规模的商品房项目，同这样的开发企业签订预售合同的风险会小些。