一、借名买房潜藏哪些风险?
(一)借名人可能的法律风险:
1、对于借名人而言,如出名人反悔,其未能提供充分证据证明成立借名买房合同关系,可能难以取得房屋所有权;
2、因房屋登记在出名人名下,如出名人有其他债务,债权人诉至法院并申请财产保全,法院查封了所借名购买的房屋,借名人则要承担房屋被执行的风险;
3、出名人擅自处分房屋,买受人善意取得房屋,借名人亦可能无法追回房屋。
(二)出名人可能的法律风险:
一旦借名人逾期或无力偿还贷款,那么出名人作为名义上的贷款人将因此承担房贷还款责任,可能涉及诉讼及强制执行的风险,个人的财产甚至家庭共同财产可能会被强制执行;同时,个人征信也可能因此受到不良影响。
(三)双方可能都担责:
如果涉及购买经济适用房的(具有保障性质的政策性商品住房,其购买资格具有专属性),可能会因违反法律规定导致购房合同无效。
二、没有合同的情况下,怎么证明有“借名买房”的事实?
有内容明确的合同,那是当然好的,也是现代社会应当做到的事情。“借名买房”这么大的事情,居然可以只是口头约定,似乎是不可思议的事情。可是,现实情况告诉我们,还真不少。
在没有合同的情况下,要证明“借名买房”的事实,可以从以下4个方面综合举证,会有较好的举证效果:
1、出资情况
虽然,很可能最后付款是从名义人的银行账户支付的,但是,一般来说,这笔钱实际是另一方提供的。可以调取银行转账记录等,证明这笔款项的实际支出人是谁。
2、房屋使用情况
通常,“借名买房”买到房屋后,是有实际出资人实际占有和使用的。因此,实际出资人是可以举证证明自己是一直占用和使用房屋的人。像是物业费、水电费的支付记录、居委会的证明文件、出租房屋收取租金的情况,都是可以作为这方面的证据。
另外,一直占有使用,而“名义人”一直没有收过房租,也算是一种证明。
3、房屋的购买凭证等重要文件的持有情况
“借名买房”的人,通常一定会把房屋的购买凭证、房产证等重要文件放在自己的手里,不太会放在“名义人”的手里。这些东西的原件的占有情况,也是证据或者证明。
4、采取“借名买房”的原因说明
假如是因为当时自己没有购房资格,那么,一方面要找出当时的购房限制政策,另一方面要举证证明自己当时不具备购房资格。
另外,还有必要说明一下当时考虑买房的动机和需求。
以上这4个方面,单单依靠某一个方面的举证,很可能是得不到法官的确信的,但是,组合起来,就会有较好的说服力,有比较强的证明力。
借名买房是指实际购房人借用他人的名义进行购房。借名买房在实际生活中大量存在,也引发了很多纠纷。借名买房的原因主要有两种。一是在限购城市,没有购房资格,因此借用有购房资格的人名义买房。二是因为自己银行贷款额度不够,而借用他人名义购房。总之借名买房都是事出有因。但借名买房存在着较大的法律风险,也引发了很多的纠纷。
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