二手房有以下情形的，认定买卖房屋合同无效：

1、非房屋产权人出卖他人房屋的。

2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的。

3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。

4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。

一、什么样的房子不能出租

具备以下条件的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

二、共有人不签字买卖合同是否有效

共有人未签字买卖合同是否有效，需根据具体情况分析处理：

一、夫妻一方出售夫妻共有房产

1、产权登记在出卖人一人名下的，只要买受人与出卖人之间不存在恶意串通损害出卖人配偶的利益，一般应认定合同有效。

2、产权人登记在夫妻双方名下的，当夫妻中的一方出售夫妻名下共有房产，部分共有人未签字买卖合同有效吗又分为两种情形：

情形一，合同仅有夫或妻一方签署，另外一方未签署合同在产权人登记为夫妻两人的情形下，此时出售方当事人应为两人，而其中的一人未签字同意出售房屋，针对这种情形，个人认为一般应认定为合同无效。

情形二，合同仅有夫或妻一方签署，并代理另一方签署合同当房屋产权登记在夫妻双方名下的，要看对方是否有代理权限，如果有的，合同一般有效。

二、多人共同共有，部分共有人未签字权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

三、哪些房屋不能出租

下列房屋不能出租：未依法取得《房屋所有权证》；房屋共有未经共有人同意；权属存在争议；属于违法建设；不符合安全标准；未经抵押权人同意擅自抵押；不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定；法律、法规禁止的其他情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：商品房屋出租人明知其出租的房屋是危险房屋的，不得出租。