抵押人未通知抵押权人或者受让人的，转让无效。实践中，开发商出售包括抵押土地使用权K在内的抵押房地产J，办理预售登记和产权转让时，必须征得抵押权人（一般为银行）的同意，抵押权人应当出具书面同意书。需要说明的是，抵押权人同意抵押人进行预售登记或者产权转让，并不意味着抵押权人放弃抵押。需要提醒的是，开发商应该明确告知购房者房产抵押，否则合同将无效，这将使他们在法律上处于非常不利的地位，即购房者无论以后以何种理由想退房，都可以以此为借口。在通知买方时，最好取得买方的书面确认，以免以后发生纠纷。