笔者认为，在理解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中，要重点理解四个基本问题。

第一，商品房的销售广告和宣传资料能够构成违约。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。开发商对广告宣传承担违约责任，须具备说明和允诺的内容一定要具体确定和对合同的订立、房价的确定有重大影响这两个条件。

第二，开发商恶意违约或合同欺诈的惩罚性赔偿责任。商品房买卖过程中因开发商恶意违约或合同欺诈，致使购房人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任。恶意违约是指，商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人。合同欺诈，是指订立合同时，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。出现上述情形，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

第三，开发商到期不给办理房产证，买房者可申请赔偿损失。买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日之内;

(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日90日之内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于房地产开发企业的原因，导致买房户无法办理房屋所有权登记，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应支持。

第四，违约金和损失赔偿的计算方法。当事人可以在合同中对违约金做出约定，但是违约金过高或过低的，当事人可以申请调整。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同没有约定的情况下，逾期付款的，按照未付购房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。