房地产众筹的法律风险目前，国内房地产市场常见的众筹可分为债务众筹、实物众筹、股权众筹和捐赠众筹四种类型，多数开发商成立项目公司是为了开发单一的房地产，但就项目公司而言，基于控制权的考虑，并没有大规模的股权众筹。目前，捐赠众筹在国内房地产市场上还没有生根的土壤，因此，归根结底，市场上众多的房地产众筹项目主要是债务众筹和实物众筹。其中，债务众筹是最常见、最受欢迎的一类赞助商和众筹平台。事实上，它是一种投融资产品，房地产行业所谓的实物众筹与之前的集资建房有很多相似之处。这些产品都是先由开发商或平台调查，然后退出众筹建房，再由投资者出资，然后选择房型和份额，最后由开发商修剪直至交付的产品。最近碧桂园和平安推出了一个项目，南京一家房地产公司推出了“乐居众筹”，这是这种实物众筹的一个典型例子，笔者认为，这种众筹方式对开发商来说，最大的风险在本质上是，房地产实物众筹是一种房屋预售行为。根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，众筹方式是一种房屋预售行为，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。出卖人未取得《商品房预售许可证》的，与买受人订立的《商品房预售合同》视为无效，但出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的，视为有效，如果开发商在获得预售许可证前向投资者众筹，这种模式很可能被视为无效行为或无效合同，而开发商也可能面临接受行政部门处罚的法律风险

值得注意的是，房地产行业债务众筹存在三大法律风险，从轻到重，都是民事责任，行政处罚责任与刑事责任

投资回报违约纠纷，是债务众筹最可能出现的违约情形，在开发商或平台资金短缺、追随者投资回报未及时支付、回报未按约定支付的情况下，极有可能发生，或者对回报协议的理解不一样

一旦出现这种纠纷，开发商或平台应该处理一个案件，否则一旦处理不好，就会引起更多与投资者的纠纷，可能会导致另一种更严重的纠纷，即，合同终止纠纷

对于整个众筹项目而言，合同终止（撤资）纠纷的影响是不可逆转的。一旦追随者对项目失去信心或与开发商或平台发生不可调和的冲突，追随者很可能会要求终止合同（追随者参与众筹项目的行为实质上是与开发商或平台的投资合同），返还投资资金

当然，开发商或平台有权根据众筹协议反驳或请求法院驳回与投资者终止合同，但如果出现大规模集体诉讼，在当前社会稳定的大环境下，开发商或平台将面临更大的压力，尽管我国目前的行政立法层面尚未涉及众筹，开发商或平台在众筹过程中违反现行法律法规，可能面临行政处罚，但尚未造成严重后果，且触犯刑法，存在虚假广告的风险，非法经营、非法集资需要特别关注

无论对开发商、平台甚至投资者来说，债务众筹项目最严重的后果就是触犯了刑法，相关责任人构成犯罪，被判处刑罚，而整个项目被纳入刑事案件，从长远来看，投资者可能收回投资本金，蒙受巨大损失。就目前司法实践产生的案件来看，主要集中在非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪上，在目前房地产行业无论是开发商还是平台都面临销售困难和资金压力的情况下，众筹确实是筹集资金和促进市场营销的一种极好的手段。但是，由于我国目前立法框架下缺乏明确的法律法规来规范和引导众筹，开发商和平台参与众筹应该更加谨慎，不要试图从法律空白中牟利，而很多投资者应该更加理性地对待日益多样化和诱人的众筹项目

如果开发商在众筹前向投资者取得预售许可证，这种模式很可能被视为无效行为或无效合同，而开发商也可能面临接受行政部门处罚的法律风险。如果您的情况比较复杂，律师协会还提供律师在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询