房屋外墙漏水时如何保护业主权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内由出卖人承担修理责任；出卖人在合理期限内拒绝修理或者拖延修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。在修理期间造成的修理费用和其他损失应由卖方承担。因此，如果房屋只是轻微漏水，并没有严重影响正常生活，业主可以选择在保修期内继续履行合同，并要求卖方承担维修责任。

2。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条：房屋主体结构不合格不能交付使用的，或者交付使用后房屋主体结构不合格的，买方要求解除合同和赔偿损失的请求应予支持。第十三条第一款：房屋质量严重影响住宅正常使用的，买受人解除合同和赔偿损失的请求应予支持。因此，如果房屋漏水已严重影响正常生活，或者房屋主体结构质量不合格，业主可以要求解除合同，并要求赔偿损失。业主经工程质监单位核实主体结构质量不合格的，买受人有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。如果业主购买的房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常生活使用。开发商应承担违约责任，买方可要求解除合同并赔偿损失。”“严重影响正常生活使用”一般是指买受人所购房屋存在严重质量问题，且质量问题经修复后不能保证买受人人身、财产安全和正常生活使用的情形。三。虽然业主购买的房屋质量存在一定问题，但尚未达到“严重影响正常生活使用”的严重程度。在这种情况下，开发商的轻微违约并没有达到根本违约的程度，因此业主不能要求解除合同退房。开发商只能在保修期内承担维修责任。开发商在合理期限内拒不修复或者拖延修复的，业主可以自行修复或者委托他人修复，修复期间造成的修复费用和其他损失由开发商承担。