物业公司没有签订物业合同，但事实上提供了物业服务的，在业主损害其权益时，也可以起诉，只是首先做好准备起诉。

（一）调查取证。首先要由一个或几个人做好拍照、录像工作，在拍照和录像过程中，一定要将物业公司的名称或人员等相关的内容拍进或录入。有时为了证明物业公司的连续违约，拍照和录像要连续进行几天的时间。

（二）向律师了解有关法律关系。可以向律师事务所去咨询相关法律关系，得到一个准确的认识。

（三）要留出一定的时间。取证、诉讼需要大量时间，而且很繁琐，要做好心理及时间准备。

然后写好民事诉状，拟定好诉讼请求，列好相关证据。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定：起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

（二）有明确的被告；

（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

一、物业起诉业主程序具体步骤有哪些

（一）成立清欠小组

清欠小组成员可以物业公司相关部门的人员和物业管理处主任组成，机构人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。

（二）制定诉讼计划

清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。制定计划的同时应注意以下两点：

1、先易后难。先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。

2、合理分布。成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗。

（三）准备起诉资料

1、委托授权书：

受托人一般选择清欠小组负责人和小区管理处主任，规模较小的企业也可以选择企业经理和小区管理处主任。受委托人应对物业管理相关法规和小区物业服务合同比较熟悉，有较强的语言表达能力，同时还掌握了对业主欠费理由的答辩对策。

2、起草起诉状：

根据公司在该小区物业服务合同的情况，起草诉讼状。有前期物业服务合同和与业主委员会签订的物业服务合同的，以合同条款为基础起草起诉状；没有物业服务合同，可以寻求街道办事处或居委会出具证明，再加上物价局颁发的该小区收费许可证，就可证明事实合同关系。

3、证据清单

（1）公司营业执照和资质证书，证明公司有合法的经营权。

（2）物业服务合同、收费许可证、街道办事处或居委会出据的证明，证明公司在该小区有合法的物业服务权利和收费标准。

（3）相关的文件，证明物业服务各项收费的合法性，包括滞纳金。

（4）房地产权登记表、企业登记信息表（商铺），证明被告的业主身份或物业使用人。

（5）其它有证明作用的文件。

4、制作欠费数据

（1）物业管理服务费及滞纳金明细表

（2）水费、污水处理费、加压电费明细表

（3）防盗门及梯灯维修、路灯电费及垃圾处理费明细表

（4）电梯电费及梯灯电费分摊明细表

（5）电梯维修零件费分摊明细表

（6）每吨供水加压电费计算表

（7）电梯电费及梯灯电费分摊计算表

（8）电梯维修零件费分摊计算表

注：以上各类表各企业根据小区实际情况制作。

5、其它资料

（1）律师函复印件；

（2）缴费通知；

（3）催费通知。

二、拒交物业费的后果

（一）卷入司法麻烦

物业费如果很多人长时间不交的话，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费，一般情况下，即使是物业本身没有做到位，为了保护物业，免得其他小区效仿，物业做的不到位的地方，建议用相机、手机等留下时间、证据，以备不时之需。

（二）违反物业合同

物业管理条例本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业业务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，如果没有违反合同内规定的内容就必须依照合同规定缴纳物业费。