房市调控思路大转变，细分廉租房和商品房

政府重金专注建造保障住房，以减少对商品房需求

商品房调控则借力银行财税等市场化手段

中国已吸取以往房市调控政策中屡屡被房价涨跌牵着鼻子走的教训，再度拉开的房地产市场调控大幕思路已有明确转变，即今年政府将专注重金打造建设廉租房等保障性住房;而商品房市场则借力财政金融等综合手段进行调控。

在2009年第一场中国国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐-骥明确提出，政府将在三年投资9，000亿元人民币基本解决城市低收入保障性住房;商品房是否进一步出台鼓励和刺激消费政策，则根据08年政策效果而定。

“增加保障性住房的供应，不会冲击商品房市场，随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，反而有利于平稳商品房市场的价格。当然也会使得商品房市场的秩序更加良好。”齐-骥称。

去年以来，中国房价与股价结伴一路走低，房价的跌幅虽不及股指般触目惊心跌逾60%，然作为国民经济支柱产业，且投资消费一肩担，保平稳直接关系到中国经济大局。为此，中国政府去年出台一系列刺激需求，稳定房市的举措，包括去年岁末的新“国六条”(关于促进房地产市场健康发展若干意见)。

数据显示，2008年1-11月全国商品房销售面积同比下降18.3%，11月70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点，环比下降0.5%.

政府专注保障住房

纵观中国房地产调控史上所谓“国八条”“国六条”等那些过于关注房价涨跌而采取的“一刀切”调控政策，实施效果往往是越调控房价越高，政策初衷与现实结果大相径庭。而此次调控显然更强调差异化，并避开了政府直接干预商品房价这个出力却不讨好的部位，而将调控重点放在建立保障性住房上。

齐-骥明确指出，保障性住房供应的增加，一方面可以解决难以通过市场解决住房问题的低收入群体的住房困难。也使得住房市场的供应比较清晰，并有利于稳定房品房价格。

根据政府规划，今年至2011年，中国平均每年新增130万套经济适用住房。不过，此类保障性住房成为“鸡肋”的担忧亦不绝于耳，部分城市更是出现购房者弃购、地方政府停建的窘境。

山东济南市首批经济适用房的销售结果曾让人“大跌眼镜”，204套房仅91套被选走，113户经摇号中选的家庭最终放弃选房，因户型不佳、交通不便、贷款难等等。今年济南、杭州、广州、武汉等地也相继出现了经济适用房滞销现象。

建设部另一位不愿具名的官员就称，“调控房地产市场也需要不断完善和总结经验……有些的确是花钱买教训。”

刺激商品房消费就是最好的扩大内需

对于正致力于扩大内需的中国政府而言，若能成功引导并刺激住房消费，或许就意味着成功。而采取差异化的金融支持以及相关的财税优惠，显然是此次政策调控的另一个侧重点。

为刺激住房消费，2008年中国三次调整房地产的税收政策，3月减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。11月将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%，可以免征印花税，个人销售住房还可以免征土地增值税。12月出台新国六条，规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。

财政部税政司副司长王*华称，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，但税收优惠政策有一定的滞後性。

“2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行得好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。”他说

而作为风险控制的重要一环——房贷质量，这个制造了美国金融危机的始作俑者，自然也引起中国高度关注，其好坏也直接决定中国商业银行对房贷的支持力度和态度。

中国人民银行金融市场司副司长霍*励表示，即便去年房地产市场经过了调整，价格发生大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率。

她介绍，目前个人住房贷款馀额2.95万亿元人民币，较1997年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款馀额的10%.

或许正因如此，对开发商及投资者而言，房地产市场仍有值得期待的利多调控举措。此前发改委副主任张-茅在向全国人大常委会做报告时曾表示，房地产市场动荡可能引发一些负面影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。要促进房地产业平稳发展，正确引导和调控房地产市场。

投资银行高-盛周二发表研究报告，调高中国地产行业的评级至“中性”，因相信现时内房股的估值已大部份反映了今年楼价进一步下滑的因素;但料未来两至三季，发展商的现金流压力不大可能得到大幅改善。

高-盛的报告指出，预期内地主要城市的房屋库存水平于今年上半年持续上升，对楼价和发展商的现金流状况均带来压力。该行并调低对今年内地楼价预测，由原来的下跌5-10%，提高至下跌10-15%。