第一章总则

第二章产权管理

第三章租赁管理

第四章买卖管理

第五章维修管理

第六章附则

第一章总则

第一条为加强城市私房管理，保护私房所有人和使用人的合法权益，根据国务院《城市私有房屋管理条例》、山东省《关于贯彻国务院发布的〈城市私有房屋管理条例〉几个具体问题的通知》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于芝罘区、福山区建成区。

第三条私房的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。私房所有人必须在国家规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益，损害他人的合法权益。

第四条城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，按照房屋拆迁有关规定办理。

第五条烟台市房地产管理局及其所辖的房地产管理机关，依照本办法管理私房。

第二章产权管理

第六条私房所有人须持有关证件到房屋所在地房地产管理机关办理私房产权登记，经审查核实领取私房产权证。

第七条私房所有人下落不明，又无合法代理人或所有权不清楚的私房，由房屋所在地的房地产管理机关代管。代管期间，因遭受不可抗拒的自然灾害损坏，不负责赔偿损失；因城市建设拆迁，由代管的房地产管理机关代办拆迁手续，对代管房的征用费，按照国家有关规定处理。

第八条产权变更（分家析产、继承、赠与、交换等），须提交原私房产权证件，取得公证机关的公证，经房地产管理机关核实给予办理手续。

第九条私房产权证件不得涂改、伪造。产权证件遗失，产权人应取得公证机关的公证，持本人身份证明向房地产管理机关申请补发，经核实给予补发。

第三章租赁管理

第十条私房租赁双方必须签订租赁合同。租赁合同必须明确规定租赁期限、租金、维修及双方享有的其它权利和应承担的义务等，报房屋所在地房地产管理机关核准后，方可生效。

第十一条个人全价购买的公有房屋，五年之后准予出租。

第十二条承租人与他人换房，应事先征得出租人的同意，换房后，原租赁合同即行解除，出租人与新承租人另行签订租赁合同。

第十三条出租人按照烟台市私房租金标准收取租金，不准抬高租价，承租人必须及时交租，不准拒交或拖欠。

第十四条租赁合同到期，承租人应将房屋退还出租人。如承租人无法找到住房，出租人应当酌情延长租赁期限。

第十五条承租人凡有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

一、擅自将房屋转租、转借的；

二、利用承租的私房进行非法活动，损害公共利益的；

三、有意损害室内外原有设备和房屋结构的；

四、累计欠交六个月租金的。

第十六条出租人应及时养护维修房屋及设备，确保居住安全。出租人若无力修缮应允许承租人修缮，由租赁双方签订合同，修缮费用以折抵租金或由出租人分期偿还。

第四章买卖管理

第十七条买卖城市私有房屋，卖方须持私房产权证、身份证和所在单位证明信，买方须持所在单位证明信和户口簿，取得公证机关证明，到房屋所在地房地产管理机关办理手续。

任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。一经发现，没收买方产权、使用权，没收卖方全部所得。

第十八条本市区非农业户口的缺房、无房者，允许在市区购买私房。机关、团体、部队、企事业单位以及来市区经营工商业的农村集体或个人严禁购买私房。属特殊需要必须购买者，须经县以上人民政府批准。

第十九条私房出卖的价格由市物价局会同房地产管理机关根据有关规定评定。出卖原按优惠价格购买的房屋，只能卖给原产权单位，如原产权单位撤销或被兼并，由兼并单位收购，原产权单位或兼并单位不收购的，由房地产管理局收购。

第二十条出卖原按全价（准成本价）购买的房屋，原产权单位有优先购买权。房屋价格的增值部分，个人得购买时所付金额占原综合造价金额比例的部分，其余部分归原补贴单位。

第二十一条出卖已租赁给他人使用的自有私房，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，现承租人可优先购买；出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。

第二十二条出租人将房屋所有权转移给他人时，原租赁合同对新的房屋所有人继续有效。

第五章维修管理

第二十三条私房所有人在修缮房屋时，应服从城市市容管理的统一规定。

第二十四条私房修缮涉及到相邻房屋，相邻房屋所有人必须准予施工。如给相邻房屋造成损坏，修缮者应无偿修复。

私房（单元套房）的修缮施工，不准改变房屋的原整体结构，如因改变房屋的整体结构而造成房屋楼板断裂、楼房倾斜、坍塌的，责任人必须赔偿由此造成的损失。

第二十五条个人购买单位出售的房屋，在耐用年限内，出现地基下沉、楼板断裂等重大质量问题，属设计和施工造成的，由房屋原出售单位负责维修并承担维修费用；属个人造成的，由个人负责维修并承担费用。

第二十六条楼房维修及维修费用按下列规定办理：

一、便盆、楼板漏水等影响他人正常生活的，责任人必须及时维修，不得借故拖延。下水堵塞的，由责任人负担疏通费用；责任不清的，由堵塞楼层（含本楼层）以上住户共同负担疏通费用。

二、楼梯间、落水管、楼内上下水主管道、公用电视天线等公用设施的维修费用按户分担。

三、屋面和室外墙体的维修费用按户使用面积分担。

四、门窗外侧的油漆，由产权人按实际发生的费用负担。

五、因市容观瞻须统一粉刷外墙的费用，产权人不予负担。

六、因故损坏公用设施的，由责任人负责维修并承担费用。

七、属本条二、三、四款情况的维修，由房屋所在地的房地产管理机关根据具体情况确定，并指导产权所有人推选代表负责组织统一维修。

第六章附则

第二十七条违反本办法，侵犯私房所有人合法权益或房屋损坏不及时维修影响他人正常生活的，当事人可向房屋所在地房地产管理机关申请仲裁。当事人不服仲裁的，可向人民法院起诉，由人民法院裁决。情节严重，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第二十八条房管工作人员要廉洁奉公，自觉遵守执行本办法。对假公济私及失职者，任何单位或个人均可向房地产管理局举报，房地产管理局应在一个月内查清事实。对有关责任者，根据情节轻重，给予批评教育或处罚，并答复举报人。

第二十九条各县（市）人民政府，可根据本办法结合当地情况制定相应的规定。

第三十条本办法由烟台市房地产管理局负责解释。

第三十一条本办法自发布之日起施行。