一、房屋租赁合同的有效期

《民法典》第七百零五条规定:“租赁期限，不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但是约定的租赁期限从签订自续订之日起不能超过20年。”

所以，房屋租赁合同包括了续订房屋租赁合同的最长期限为二十年。

1、房屋租赁合同期限届满最长二十年，就是指当事人每次签订租赁合同所约定的租赁期限不能超过二十年，并不是只数次签订租赁合同或者是数次签订的租赁合同的总租赁期限不能超过二十年。

2、房屋租赁期间届满，当事人续订租房合同的租赁期限?从租赁签订之日起不能超过二十年。

3、房屋租赁期限超过二十年，并非整个租赁合同无效;而且超过二十年部分租赁期限无效，也就是说租赁期限按二十年计算。

二、房屋租赁合同应该具备以下的主要内容

(1)租赁当事人的姓名或者名称、住所;

(2)房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况;

(3)房屋用途;

(4)房屋交付日期;

(5)租赁期限;

(6)租金数额、支付方式和期限;

(7)房屋使用要求和维修责任;

(8)房屋返还时的状态;

(9)转租的约定;

(10)变更?和解除合同的条件;

(11)违约责任;

(12)争议的解决方式;

(13)租赁当事人约定的其他内容。

房屋租赁合同是一种特殊的合同，其当然是需要遵守民法典对一般合同的固定，与此同时，房屋租赁合同又有自己特殊的一些规定，比如对于房屋租赁合同有效的规定，最长不能唱过二十年，如果当事人约定超过二十年，那么超过的部分是无效的。