关于商品房预售合同的有效性问题，具体而言可细分为以下两种情形：首先，如果岀卖人为该商品房项目的开发商，且未获得有关主管部门核发的商品房预售许可证明文件即与购房者签署了相关的商品房预售合同，那么这一行为应当被视为无效的行为；其次，若开发商在诉诸法律程序之前顺利获取到了商品房预售许可证明文件，此时便可以赋予签署的商品房预售合同以合法效力。

《最高法关于商品房买卖合同纠纷解释》第二条

出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。