国有土地出让需要注意的问题：

1、国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。

2、权属调查和资信能力调查。

3、转让价格评估事宜。

4、国有土地使用权转让的担保。

5、有关税费。

6、土地用途及相关用地条件的变更。

7、地上建筑物、其他附着物所有权归属问题。

8、权属变更程序与支付转让价款问题。

9、设定抵押后的转让问题。

一、商业土地使用年限是多少年

商业土地最高是四十年的使用年限。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

二、土地使用权的变更是不包括转让吗？

土地使用权的变更包括转让，转让是土地使用权变更的方式之一。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

《土地管理法实施条例》第六条第一款规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。