履行不能的合同一般也是有效的。履行能否进行并不是合同的生效要件，具体而言履行不能不是合同无效的必要条件，因此不会必然导致合同无效，履行不能是指由于种种的原因造成双方签订合同后不能履行合同，履行不能可以分为自始不能与嗣后不能全部不能与一部不能等。因此就算合同存在履行不能的情况，其合同的效力也不受影响。

一、房屋买卖合同双方免责指哪些

房屋买卖合同的免责事由，是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。主要包括法定的免责事由和约定的免责事由，具体内容如下：

1、不可抗力。根据我国《民法典》第一百八十条、第五百九十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。我国现行房屋预售合同或现房销售合同中一般都规定了不可抗力条款，有些甚至把施工单位逾期交工、政府批文迟延下达也约定为不可抗力。

只要是不可抗力造成的损失，一概免除开发商的责任，这种规定对于买方极为不利。另外，在法律另有规定时，即使发生不可抗力也不能免除责任，在此主要是指迟延履行后的责任。即：一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责。此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知债权人，还须将经有关机关证实的文书作为有效证明提交债权人。

2、其他法定免责事由。守约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责，我国《民法典》第五百九十一条对此有所规定。

此外，当事人还可协议约定其他免责事由，但必须符合我国相关法律法规的规定。

因此在房屋买卖合同中，免责条款就可约定如下：

1、房屋及其附属设施由于不可抗力造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

2、由于政府政策原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任。

二、所附义务应当符合的标准

附义务赠与合同的义务是受赠人在接受赠与后应该履行的一项义务。它应符合以下几个条件：

1、所附义务不能是受赠人的“既存义务”。所谓“既存义务”就是指当事人本来就应当履行的义务。也就是说，所附义务不能是法定的义务，这可以从《民法典》第六百六十三条第3款规定得出此结论。在实践中，抚养义务是作为最重要的法定义务。如果当事人约定了法定义务作为赠与合同所附的义务，则赠与合同的效力应当依赠与人的意愿而定，即：或制，或要求其向第三人履行义务。有时，受赠人的义务也可能向赠与人履行。者将法定义务剥离，使原来附义务的赠与成为一般赠与；或者变更赠与合同所附义务的内容，使合同继续有效；当然也可以撤销赠与合同。

2、负担必须是受赠人将来履行的义务，也就是受赠人接受赠与后才履行的义务。受赠人的“先前行为”(即已经完成的行为)不能作为所附义务。

3、负担不能违反法律和公序良俗。赠与合同约定了有违公序良俗的义务，赠与合同效力如何认定，一般应当区分不同情况作出不同的处理。如果赠与合同所附义务违反公序良俗，足以导致整个合同违反公序良俗或者法律、行政法规的强制性规定时，则无论赠与合同所附义务在性质上属于停止条件或者解除条件，赠与合同自始无效。

4、义务在赠与合同成立时不得属于“履行不能”的义务。缔约之后，义务履行不能，可由赠与人决定是否撤销合同。缔约之时的履行不能则影响赠与合同的效力。如果所附义务属于事实上的履行不能，显然赠与人有违诚实信用原则，可以认定赠与合同无效。如果义务属于法律上的履行不能，赠与合同亦可认定无效。如果所附义务履行不能是因为受赠人的原因或者其他原因，则应当考虑赠与人的意愿，是否愿意重新设定所附义务而定。

三、定金罚则是怎样的？

1、债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

2、只有在当事人之间存在定金担保时，才会发生定金罚则的适用。而定金担保关系的存在应从以下方面认定：

(1)须主合同有效

定金合同要以主合同的有效为成立前提，定金是从合同，其效力依主合同的效力而转移。如果主合同无效或被撤销，定金当然也就无效，而不能适用定金罚则。但基于主合同无效产生的不同原因，定金的适用也不同。如果主合同的无效是因一般违法所致，没有达到需要追缴或没收当事人有关财产的严重程度，收受定金的一方应将定金及其利益全部返还给对方。如果造成合同的无效责任是给付方，且给收受方造成损失的，定金可以抵作赔偿金。如果主合同的无效是因违反国家利益或社会公共利益所致，且系双方或给付定金方故意的，若主合同标的价款或酬金未结算的。定金应从收受方予以追缴。因为定金在合同履行后可以抵作价款，故其属于故意方已经取得或约定取得的财产。如果是收受方故意所致，应将收受的定金及孳息一并返还给对方。

(2)定金合同以定金的交付为生效要件

定金合同是实践合同而非诺成合同。若当事人仅有设立定金担保的合意，没有实际交付定金的，不产生定金合同，定金之债不成立。定金的交付为定金合同的生效要件，即定金担保的效力自定金给付人向定金接受人实际交付约定的定金之日起生效。