“现在上海浦东和天津滨海都在打算做REITs试点，其中上海是债权型的REITs，即融资方只是把物业收益权抵押担保，而不需要出让股权的融资方式，主要由央行和银监会主管；而天津是股权型REITs，主要由证监会主管。”他表示，央行方案为信托、偏债权模式，只是把物业进行金融证券化衍生，地产公司可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。更多的类似于银行间的物业贷款，流通性不强。

对于债权型REITs而言，主要的优点是简单易操作，银行间有现成的机构客户可以购买相应的产品，“不过，这样其实等于并没有增加新的融资渠道，央行对物业层次、发展商信用的限制并没有突破，也没有太大的资产驱动。再说，这个试点对外资的吸引力不大，主要是在银行间流通，回报太低，外资绝对做不到，无法和中国银行的贷款利息来竞争；而且外资进来只能通过QFII，路径也很曲折。”

证监会主导的在证券交易所交易的股权类REITs产品，呼声很高。但陈基强认为，与美洲、欧洲等市场相比，中国乃至亚洲的REITs市场并不非常成熟。“我国目前还不具备完善的房地产投资信托基金的发展环境，REITs对于中国而言还属于一个新生事物，所以，发展REITs还存在许多问题。”他表示。

股权型REITs的版本相对较难实现，主要是出于税收法律制度等方面的考虑，交易成本太高。在股权转让的过程中，需要先征收一道营业税、所得税等，而等物业出租后，还要再收一道租赁税、所得税、营业税等，存在重复收税的问题，税率过高，使得回报难以达到预期水平。“除非房地局、税务局有相应措施来减免重复征收的税，否则难以成行。”陈基强说，美国、新加坡和澳洲等地对REITs均有税收优惠政策。

此外，缺少机构投资者资金来源也是一个硬伤。REITs是融资与投资相结合的一种金融制度，过程上是先融资后投资，如果融不到资金，则无投资可言。REITs的资金来源主要依靠民间资本，包括养老基金、退休基金、大公司和银行控股公司、保险公司等机构资金。而我国在机构投资客户方面还是比较缺乏的。

国内REITs的交易成本高，目前尚无对REITs的税收优惠。在不动产交易过程中，营业税、契税、印花税及交易过户、产证办理手续费等诸多费用使得REITs运作的交易成本非常高，直接削弱了产品的盈利水平，也降低了该金融产品的吸引力。

另外，中国人都对股票热情很高，而投资REITs振荡幅度是远远低于股票的，因为REITs主要功能是持有一个物业，去赚它每年固定的收入，国际标准平均在7%左右。有时显得略低于人们的心理预期。陈基强亦表示，“REITs本身对外资投资中国房地产市场其实并没有太大吸引力，其最大的意义反而是给中国国内的房地产开发商提供更多元化的融资渠道。”

有消息人士告诉记者，目前浦东新区的试点实现的可能性大一些，其中“主要是陆家嘴和外高桥在抢。外高桥的项目以工业用地为主，不容易借到钱，所以有融资需求。而陆家嘴下面的一些商业、写字楼根本舍不得拿出来”。

据该人士表示，目前融资形势不太紧张，监管层似乎不急于推出。最快年内会推出，但规模不会太大。