房地产投资信托

房地产投资信托(REIT)就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司。符合规定的REIT不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。本文主要介绍的是与房地产投资信托相关的一系列的法律知识。【目录】一、基本解释一、基本解释二、信托性三、分类【正文】四、避税作用一、基本解释对REITs的优惠REITs同其它信托产品一样，如果信托的收入分配给受益人的话，信托是不需要交税的。REITs免交公司所得税和资本利得税，但股东要对自己所得的分红按照自己的适用税率交纳所得税和资本利得税。美国目前资本利得税分两部分征收，增值部分的税率为20%，折旧部分为25%。例如，如果五年前以100万元购得某物业，5年后折旧20万元，账面价值为80万元，售得110万元。资本利得税=20%×(110-100)+25%×20=7万元。对REITs的要求公司的资产主要是由长期持有的房地产组成;公司的收入主要来源于房地产;公司至少90%的应纳税收入应分派给股东。二、信托性从给REITs的优惠和对REITs的要求上，我...查看原文

股权投资信托是一种具有标准化、可分割特点的财产权形式，为企业建立有效的股权激励机制提供良好平台，同时具有投融资功能和屏蔽效应，对企业发展具有重要意义。 股权投资信托是一种特殊的财产权形式，其包括所有权、表决权、处分权和收益权等产权属性。股权投资信托具有标准化、可分割的特点，这使得它具有广泛的运用空间。利用股权投资信托的股权管理功能，可以为企业建立有效的股权激励机制提供良好的运作平台。此外，股权投资信托还有投融资功能和特有的屏蔽效应，有助于企业开展特定目的的股权投资、股权收购或股权融资行为。因此，股权投资信托在现代企业的发展中具有重要的意义。 房地产投资信托基金的运作方式及优势 房地产投资信托基金是一种通过集合投资者资金，专门用于投资房地产项目的金融工具。其运作方式通常包括由专业的信托基金管理公司负责筹集资金、选择投资项目、进行投资管理和资产运营等。房地产投资信托基金的优势在于，它提供了投资房地产的便利性和多样性，投资者可以通过购买信托份额间接参与房地产市场，而无需直接购买和管理房产。此外，房地产投资信托基金还具有流动性较高、风险分散、专业管理等优势，使得投资者能够更加灵活和安全地参与房...查看原文

不动产投资信托是一种融资方式，指发起人将其不动产及相关权利设定信托，由信托机构将不动产及相关权利作为担保发行证券融资。该制度源于投资信托制度，起源于1822年的荷兰国王A一世时期。通过信托方式筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其它产业的基金，运作效果良好。不动产投资信托的优点在于通过不动产作为担保，降低了信托公司的风险，同时为投资者提供了较为稳定的收益。 中华人民共和国商业银行法（2015修正）：第四章 贷款和其他业务的基本规则 第四十三条 商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。 中华人民共和国证券投资基金法（2015修正）：第十章 非公开募集基金 第八十八条 除基金合同另有约定外，非公开募集基金应当由基金托管人托管。 中华人民共和国证券投资基金法（2015修正）：第十章 非公开募集基金 第九十三条 按照基金合同约定，非公开募集基金可以由部分基金份额持有人作为基金管理人负责基金的投资管理活动，并在基金财产不足以清偿其债务时对基金财产的债务承担无限连带责任。 前款规定的非公开募集基金...查看原文

REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能;第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求;第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入;第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税;第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资;第六，由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性;第七，上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二...查看原文

一、房地产投资信托基金风险有哪些1、建立完善相关配套制度发展REITs的首要任务是完善REITs运行的制度及法律环境。委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则：第一,委托人要实现自身利益最大化，必须向代理人授予权利，而且授予代理人的权利必须是适度的，有保留的；第二，委托人要实现自身利益最大化，必须对被授予权力的代理人进行监督和约束；第三，委托人要实现自身利益最大化，对被授予权利的代理人必须进行激励。在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。此外可以借鉴美国的经验，引入独立董事制度。即对每一只REITs基金必须聘请独立董事，明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。独立董事是决定有关基金利益事项的，而不是对投资公司的事项作出决策。这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务，而不是仅仅为公司的股东利益服务。只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革，不断规范REITs操作流程和REITs机构的治理结构，建立监督机制和激励机制，完善信息披露制度，保证REITs运作的透明度，才能为险资...查看原文

公开的义务：已向证券交易所交易房地产投资信托基金必须固定向证券交易所报告。在法律体系较齐全的许多国家，房地产投资信托投资人通常会比较目前的基金价格和公司资产的资产净值，资产净值以每股基金为根据，衡量公司净资产的市值。有时房地产投资信托基金价格可能不等于自己的资产净值，投资人应该了解会影响房地产投资信托基金变动的基本因素。一个关键的因素在于新房产供应和需求之间的平衡关系，当房产在市场上的供应较大，让市场无法消化时，房产的空置率就会上升，并直接导致租金下跌，房地产价值下降，造成资产净值走低。另外一个因素是在利率上升阶段，房地产投资信托基金常常也表现乏力。和所有上市交易股票的公司一样，房地产投资信托基金在市场中每天都会定价，让投资人可以每天评估投资组合的价值。良好的房地产投资信托基金有什么特征?首先此房地产投资信托基金要拥有较好的房地产，即有较高租金回报和资产升值潜力的房地产。例如，投资者可以调查公司的房地产目前租金是否低于市场水平，所选取优质的商业项目是决定该等房地产投资信托基金成功的主要因素。项目的素质(如地段和租户的背景等)就是现金流质量的最佳保证。其次优秀的房地产投资信托基金管理团队...查看原文

相比投资的房产种类、项目周边配套的完善度、融资方实力等，用资阶段可能是投资者较少考量的一个维度。用资阶段可分为前期拿地、建筑施工和装修经营三个阶段。具体而言，投资项目用于前期拿地阶段，开发商融资是为获取土地，一般会通过股权投资类信托来实现融资，此类项目收益相对较高，同时风险较大;用于建筑施工阶段，融资方式较灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、市场定位等，这些会影响还款来源;用于装修经营阶段，则常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需关注项目本身的经营情况，如入住率、出租率、租赁合同期限等。住宅类房产的普遍风险规律是，城市内刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型)优于高端住宅(洋房、别墅等)。商业地产类项目需主要考察该地产招商入住率、能否形成区域规模效应、当地经济水平如何等。...查看原文