商品房广告宣传与实际不符属于违约，应由开发商承担违约赔偿责任。由于售楼广告就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为合同内容的一部分，开发商违反该内容时，应当承担违约责任。

警惕商品房广告宣传6大陷阱

商品房的投诉最近几年一直居高不下，但由于商品房投诉有其自身的特点，解决起来比较困难。广告宣传得虚假，签合同方面注意不够，必须引起广大购房者的注意。今天的《新闻听点》请听《警惕商品房广告宣传6大陷阱》。采写新闻台记者晓云。

【出新闻听点片头】

记者从市消协了解到，去年我市消协接到的房产投诉占到总投诉量的10％，而广告合同方面的投诉又占到其中的十分之一。为此，市消协针对平时接触到的房产广告宣传引起的投诉，提出了六个方面的陷阱，供广大的购房者参考。

陷阱之一降低首付：正常首付都是30％，但一些开发商为了销售自己楼盘推出首付10％。同时由房屋投资公司提供给消费者20％的借款。银行承担70％的贷款。10％的首付对广大购房者无疑是一个很大的诱惑。市民李女士：

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我买这套房子30万，我手头没有那么多现金，首付3万挺划算的。

表面上看，降低了首付款，的确可以帮助一时手头现金不多的购房者。但这样也由原来的三方关系变为四方关系。会给自己带来一定的风险，市消协秘书长童朴提醒购房者要慎重对待：

（出录音）

能不能在投资公司借到款，借到款怎样还。银行对这种方式有没有附加条件。这都是要慎重对待。消费者首先要根据自己的财力，综合投资公司的信誉来购买，而且合同要签得很细致、考虑周全。

陷阱之二返还差价：某开发商承诺，在某时段购买某楼盘，以后若此楼盘价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。童秘书长提醒购房者，这些承诺并不意味着购房者无风险了。在签合同时应充分考虑：

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购房者应注意返还差价，怎么返还，多大的时间段内能返还。返还的时候，同一楼盘不同的房子还是不一样的，以那个为基准进行返还，这都是要约定明确的。

陷阱之三无理由退房：某开发商表示，两年内购房者如要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时，购房者的房款还将获得一定的年利率。对于购房者来讲，无理由退房风险与利益同在，购房者要了解清楚，市消协童朴秘书长：

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这个时候，消费者要注意。大多数，购房者买房都是由银行按揭的，这个按揭的贷款贷款怎样计算，怎样退换，其中购房的契税，保险费支出如何退还。已经花出去的怎样退还，这个必须约定清楚。不约定清楚，有可能这花出去的钱就损失了，而且是一笔不小的费用。都要约定清楚，不要盲目。

陷阱之四延期付款：一个自称为豪华楼盘开发商，提出购房者只要先支付30％的首付款，余下的款项待交房时再付清。

童秘书长提醒：房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本，但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的话，建议购房者在与开发商签约时，应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。

（出录音）

市场是千变万化的，银行的贷款到时候利息是不是要调整。同时，如果到时候银行的利息有调整，或者说银行政策有调整，不能按揭70％了，还有一个问题，你付了30％了，这个房屋的产权有没有，有可能存在一房二卖的情况。这样还必须办理商品房预售通告，让大家知道这个房子已经卖出去了。

陷阱之五送养铺金：市民孙先生花了80万买了一个铺面，他说买这个铺面最吸引自己的就是开发商送养铺金的承诺：

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我在市中心买了一个商铺，主要看重的就是他每年反限的养铺金，这点我觉得比较合适。

童秘书长提醒购房者：保楼金、养铺金送的时候有两种形式，一种是一次性付清，但多数是分期付款，购房者还应三思而行，谨慎待之：

（出录音）

如果采取分期付款就要注意了，首先要考虑开发商的履约能力，有没有雄厚的实力，事实上分期反利，根据一些材料报道，不能兑现的比比皆是，到最后还是购房者吃亏。这个是目前买营业房比较常见的。

陷阱之六返税购房：开发商承诺，如购买140平方米以上的户型，只须缴纳2％的契税，上调的契税可以在房价中返还。

童秘书长提醒：根据有关政策，140平方米以上房屋属于非普通住宅，购买非普通住宅的风险并非仅仅体现在第一次购房契税上：

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今后可能有物业税、土地转让税费等，不确定因素很多，不要只贪图2％的让税。可能会引发一系列的问题。

随着房产市场逐渐从卖方市场向买放市场的转移，为了更好的推销自己的楼盘，开发商也将采取一系列的营销策略，出台一些花样繁多的促销举措，作为消费者一定要提防这美丽背后的陷阱。做到清清楚楚、明明白白购房。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《商品房销售管理办法》第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。