在未经批准取得商品房预售许可证明的前提下预先收取购房定金或诚意金，属于违法行为。相关法律规章明确锁定，任何单位和个人均不得销售尚未获得商品房预售许可证明的房屋，否则将被视为非法交易。对于消费者而言，倘若选择购买此类房屋，无疑将面临巨大的投资风险。通常情况下，当房屋建设进度达到总建筑面积的三分之二时，便可申请领取商品房预售许可证明。若开发商未能及时获取该证书，则必然存在某种违规操作，对此，广大消费者务必保持高度警惕。

《民法典》

第五百八十五条

【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。