高富花苑物业撤场、百花园李花苑物业撤场、民和新村物业也要撤场……进入1月份以来，物业撤场又如往年般迎来高峰期。记者调查发现，城区的67家物业公司尤其是管理老旧楼盘的，多数处亏损经营状态。

收费低、成本高、业主拒交费已是困扰物业的三大主因。身为“管家”的物业如何才能和业主和谐共处并取得发展，是值得双方共同思考的难题。

业主拒交费理由多多

“业主拒交费的理由千奇百怪，让人哭笑不得。”德和物业管理有限公司民和新村小区的工作人员周华说起了一次无奈的经历：去年5月下旬，一位女业主气冲冲地上门投诉：“隔壁家的狗半夜乱叫，你们管不管？如果我再听到狗叫，你们别想要物业费！”

周华赶紧和养狗的业主交涉，对方未听完就发火：“我养狗关你屁事！”一句话噎得众人目瞪口呆。周华只好找来《物业管理条例》，翻到其中的要点慢慢解释。最后，对方同意不让狗叫了。女业主如期补交了物业费，但养狗的业主又拒交了。

家住厚岗市场附近的莫先生至今还对前任物业耿耿于怀：刚买三天的摩托车就被盗了，还是放在车房中，可气的是车房离保安门岗仅有10米，“放在眼皮底下都看不住，要他们有什么用呢？”莫先生从此也加入拒交物业费的行列。

调查中记者发现，五成以上市民对物业有意见：服务态度差、管理能力弱、收钱积极办事不力、工作责任心不强等。

还有部分业主无端拒交费，如低保、贫困家庭，每月20—50元不等的收费可能会影响生活质量，于是能拖便拖。而农村迁移人口、房改房拆迁房业主，还没有小区管理理念，认为物业收费与己无关。

收费率低物业苦苦强撑

百花园物业服务有限公司副总经理王友飞透露，目前百花园有12个小区6000户业主，收费率仅70%，基本属于亏损状态，公司只好靠拓展外延项目弥补损失，苦苦支撑。

“我们的经营状况还算好的了。”王友飞说，12个小区中，收费率最高的是阳光华庭，达90%以上，最低的是荷花苑，连50%都达不到。按照预算，平均每个小区的收费率要在85%以上，才能维持正常的成本，否则就会亏损。

周华也表示，民和新村的1260户业主中，交费率仅有75%左右，至少有10万元以上的物业费收不回来，成了一笔烂帐。

据了解，民和新村小区约有380套房出租，九成以上的租户拒绝交费，由中介公司介绍进来的租户则100%不交费。

周华介绍，该小区约有6%以上的业主是“钉子户”，至少六七年没交费，其中的304户自入住至今已十多年没有交费。

“就算100%的业主都交费，按照现在的物价水平，收到的钱也不够正常的水电费用、保安工资、保洁服务支出！”

周华说，2010年仅是该小区的经营，公司就亏损了9万元，前年也亏损了这么多，接手前的那个公司也是一直在亏损。

成本上涨直接导致物业亏损

物业撤场，小区垃圾成山、车辆被盗等，最终受害的还是业主。但物业撤场特别是因入不敷出而撤场属无奈之举。

王友飞分析道，目前城区多数为2000年左右的小区，物业费一般为0.38元/平方米，每户也就是30元左右。一些仅有数百户的老旧小区，理论上一个月最多能收到两三千元，还不够支付三个保安的工资。再算上办公支出、管理费用、拒交费和公共支出等成本，亏损会更多。

成本居高不下也阻碍了物业公司的良性发展。以民和新村为例，目前的物业费为每户每月29元，要为路灯、梯灯、治安管理等公共服务买单。

“收费标准是十年前定的，如今保安工资都涨到1500元每月了，各种费用不断上调，怎么能不亏损？”周华无奈地说：“上调物业费？别想这茬！连最低的29元都收不齐，上调后恐怕得有七成以上的业主拒交了。”

拒交费只会导致恶性循环

对于物业公司的经营困境和物业与业主的对立矛盾，市住房和城乡建设局房地产业管理科的陆科长认为，业主和物业公司之间出现矛盾后，业主拒交费只会导致恶性循环：物业收入少就会减少保安人数、降低服务标准甚至撤场，最终损害的还是业主的权益。这同时也是双方缺乏沟通所致。

“就像下馆子点菜，吃完了饭你却说味道差，拒付餐费，肯定说不通。”陆科长表示，按照2007年出台的《物业管理条例》规定，物业入驻需征得三分之二以上的业主同意，如果一个小区七成的业主交钱认可物业服务，剩下的业主拒交费在法律上就缺少支持理由，只要物业公司到法院起诉，判决上基本不会有什么悬念，物业肯定会赢。

陆科长介绍，目前城区共有物业公司67家，其中达到二级资质的2家，三级的65家。相比十年前，城区的物业服务水平和质量正在提高。

数据说事

民和新村的1260户业主中，交费率仅有75%左右，至少有10万元以上的物业费收不回来，成了一笔烂帐。——民和新村物业人员周华

目前城区多数为2000年左右的小区，物业费一般为0.38元/平方米，每户也就是30元左右。一些仅有数百户的老旧小区，理论上一个月最多能收到两三千元，还不够支付三个保安的工资。再算上办公支出、管理费用、拒交费和公共支出等成本，亏损会更多。——百花园物业公司副经理王友飞