1、未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的，有效。

根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件，没有取得预售许可证签订商品房预售合同，违反法律的强制性规定，合同无效。但是，开发商符合条件可以取得预售许可证，只是在签订合同时预售许可证未获得，在仲裁或者起诉前，获得预售许可证的，为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示，预售合同应当认定有效。

2、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使是销售广告和宣传资料中的内容，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对双方当事人具有合同效力。

3、未订立合同前的定金，因一方当事人原因未订立合同的，按定金规则处理。如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定，返还定金。

商品房预售过程中，出卖人往往在签订合同之前要求买受人交纳一定数额的定金，以确定买受人确实将购买房屋，并由出卖人将为其预留选中的房屋。这时，尽管预售商品房合同尚未签订，但是，定金手续已经办理，此时，定金条款有效，应当按照定金规则处理，即买受人违约不签订购房合同的，出卖人不返还定金，出卖人不信守合同，将房屋卖给他人的，买受人有权请求双倍返还定金。如果不属于出卖人或者买受人的原因造成购房合同不能签订的，例如，政府将出卖人开发的房屋整体收购用作公共事业的，那么，这时，出卖人应当返还收取购买者的定金。

4、商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。

5、未办理备案登记，合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的，从其约定。

商品房预售合同办理备案登记手续，其目的在于防止出卖人一房几卖。法律设定商品房预售登记制度并未作为合同生效要件。因此，一方以商品房预售合同未经登记备案主张合同无效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同双方当事人可以约定合同生效要件，如果当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的，从其约定。合同约定了办理备案登记手续为合同生效要件，但是，合同生效前，买受人已经交付购房款，出卖人接受购房款；或者出卖人交付房屋，买受人接受房屋已经入住的，根据《民法典》的规定，尽管合同的生效条件尚未达到，但是，双方以其行为履行了合同主要义务的，视为双方对合同条款的变更，该预售合同有效。

6、出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同也无效。

根据《民法典》规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，出卖人与第三人恶意串通，另行签订房屋买卖合同，即便房屋已经交付第三人使用，由于该合同侵害了原买受人的合法权益，该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是，必须是出卖人和第三人的恶意串通，如果第三人属于善意取得，则不适用本规则。

7、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，致使合同目的已无法实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人未告知买受人房屋抵押事实，系欺诈行为；卖房后，又将同一房屋卖给第三人，不能履行合同主要义务—交房。这两种情况均符合《民法典》规定的解除合同的法定条件，因此，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚，最高法院司法解释规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

商业银行：商品房预售本身没问题反对取消

商业银行和专家认为，房贷后期监管体制不完善是预售制度产生风险的重要原因

商品房预售制度给银行房地产业贷款带来的风险，近日又在中消协的一场研讨会上被不少专家提出。但其实，因为给银行带来风险而坚决主张取消商品房预售的声音并不多，不论是金融专家还是商业银行主管房贷的负责人，大多认为商品房预售在目前中国的金融监管体制下会有风险，但这个风险不是必然的，关键是如何去完善银行的风险防范机制。

中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》显示，我国工、农、中、建四大国有银行的房地产贷款质量较好，四大银行汇总房地产贷款不良率低于5％．

市场：2004年逾60％开发贷款来自银行

现在房地产业开发资金的主要来源有三块，一块是开发商自有资金，按照规定开发商自有资金应该达到项目开发资金的35％，一块是银行贷款，根据央行的《2004年房地产金融报告》，2004年全国房地产开发筹措的资金中，银行贷款只占到18．4％．另一块，是开发商的预售回款。这也就是商品房预售制度带给开发商的开发资金。根据央行的报告，2004年全国房地产开发筹措资金共计17168．8亿元，其中定金和预收款占到总量的43．1％．而预售款实际上也是银行的贷款。因此从央行这份报告看，在商品房预售制度下房地产开发商从银行处的贷款将达到60％以上，实际上的贷款比例还要高。一位房地产业内人士跟记者这样分析，风险肯定存在，而且预售制度是增加了银行的房地产开发贷款风险，比如，之前的全联地产利用公司员工骗贷和今年4月工行对森豪公寓项目发放按揭贷款过程中，累计有约6．45亿元巨额资金因虚假按揭形成风险。但风险和受益综合考虑，现在的银行都还是愿意这样做。

问题：没有完善的市场评估体系

在日前由中消协组织召开的商品房销售模式研讨会上，中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥承认，房屋实行预售以后，购房者银行的按揭贷款就无条件地划拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、没有人监管，这对银行来说存在不小风险。

香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武则认为，目前个人按揭贷款的问题主要出在以下几个方面：一是假按揭，不少开发商开发的商品房本来市场售价可能只有6000元／平方米，但银行按揭可以做到8000元／平方米，主要原因在于银行没有完善的市场评估体系；二是购房者在各家银行间可以重复贷款，原因在于银行间没有联网；三是同一购房人异地多次贷款，主要问题在于有的银行没有全国联网。

银行：原因是没有良好的后期监管体制

然而有问题并不等于就要取消商品房预售制度。

对于此前央行提出的要取消商品房预售制度的说法，各商业银行有自己的看法。

某国有商业银行北京分行房地产信贷部门的负责人对记者表示，很多国家和地区也存在商品房预售的问题，但因为有良好的后期监管体制，并没有带来高金融风险。中国银行业目前的风险主要来于监管不到位，并不是商品房预售本身的问题。王济武分析认为，尽管有一些问题，但个人按揭贷款目前来看还是各家银行的优质业务，不良比率很低，从风险收益的角度来看，各家银行并不愿放弃。

事实上，截至2005年6月末，我国商业银行房地产开发贷款余额为8459．45亿元，增长18．65％，增幅同比回落7．69个百分点。房地产贷款紧缩给银行带来了经营压力。为了缓解这一压力，在不触及政策红线的前提下，不少银行正在试探性地打开房贷口子。当然这个口子主要还是面向优质房地产企业。

今典集团董事长张宝全近日向记者透露，今典集团近期将和工商银行签署总额20亿元的综合授信，尽管今典目前没有资金缺口。早在9月下旬，农业银行与阳光100置业集团刚刚签署了15亿元的综合授信，这是宏观调控后农业银行首次授信房地产开发企业。在日前举办的新财富地产融资论坛上，银监会政策法规部研究局副局长杨再平曾明确表示，从四大国有银行贷款来看，房地产贷款不良贷款率低于5％，质量很好，他同时肯定了房地产贷款将会放松这一说法。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。