一、民法典中居住权房屋能否买卖

民法典规定，设立了居住权的房屋可以买卖，但买卖设立居住权房屋时，要告知买受人房屋设立了居住权。《中华人民共和国民法典》第二百四十条【所有权的定义】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

二、不能转让的房屋有哪些

房地产的转让必须是依法登记并取得房地产权证书的房地产权利人，而房地产的受让人可以是中华人民共和国境内或境外的自然人、法人、其他组织，也可以是法律、法规、规章另有规定或土地使用权出让合同约定的其他自然人、法人、其他组织。

下列房地产不得转让：

1、未依法登记取得房地产权证书的；

2、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

3、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中；

4、司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的；

5、依法收回土地使用权的；

6、法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。

通过以上分析，依据《民法典》规定，居住权不得转让、继承。

居住权不能转让，但并未禁止设立居住权的房屋转让，所以设立了居住权的房屋可以买卖，要告知买受人房屋设立了居住权。

《中华人民共和国民法典》：第十四章　居住权　　第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。