一、概述

1．1商铺售后包租的概念

售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。

售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。

1．2商铺售后包租的历史沿革及现状

售后包租作为一种销售方式曾在上世纪六、七十年代出现于美国，后流行于日本、中国香港。九十年代中期，海南、上海等大城市也逐渐引入，当时绝大多数承诺包租的是住宅，一些项目承诺的年回报率甚至高达两位数。在当时市场空置率较高的低谷期，售后包租的楼盘的确让不少人感觉服了定心丸。

随着经济的发展，人民消费水平不断提高，商业形态日趋繁荣，对商业地产的需求也与日俱增。但是，商业地产具有总价高、风险大、回收期长等特点，有能力购买商业地产的投资者毕竟为数不多；即使有能力购买，理性的投资者往往也不愿将大笔资金积压在回收期漫长的商业项目上。这使得开发商面临买家难觅，资金回笼的困难局面。为了解决上述矛盾，吸引投资者，开发商不得不在营销模式上有所创新，分割出售、售后包租等营销模式应运而生。三年包租，租金回报24％、十年包租，年回报9％、一铺何止养三代等充满诱惑性的字眼，吸引了无数投资者的眼球。但是矛盾很快出现，问题随之而来，由于市场不景气、盈利能力低下等因素导致了许多商铺包租项目的承诺日后不能兑现，售后包租并不保险。

本文要讨论的是商铺售后包租过程存在的法律问题及其风险防范。

二、商铺售后包租法律关系

商铺售后包租的运作过程中，形成了以下几种法律关系：

2．1．1房屋买卖法律关系

即开发商将商铺出售（预售）给投资者的法律关系。

2．1．2房屋租赁法律关系

投资者与开发商或其他经营管理公司签订商铺租赁合同，将商铺返祖给开发商或出租给管理公司，由开发商或管理公司经营商铺，投资者收取租金或采取利润共享、包底分成的等形式分享商铺的经营收入，该收入可以用于冲抵购房款。

虽然上述投资者和开发商或管理公司的合同有时候也以委托经营、承包经营、联营等名义出现，但就其合同实质内容而言，投资者都不参与商铺的经营管理、不承担商铺的经营风险，而只是收取固定收益，投资者出让的是商铺的占有权、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征。因此，上述各种名义的合同就其实质而言都是租赁合同。双方之间的法律关系都是租赁合同关系。